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本網評論員 陳婉揚

11月8日，我國首個住房租賃基金在北京正式設立，將通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長租房服務。出租對象主要是目前沒有購房資格或者買不起房，也沒有租賃廉租房資格的新市民群體，房租價格將低于周邊平均租價10%左右。（據央視網11月9日報道）

黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而要實現租購并舉，就應當讓租房者有得租、租得起、住得好、住得穩定，才能逐步扭轉人們“一定要買房”的認知。長期以來，我國大城市租售比較低、住房租賃市場發展不完善、不規范，新市民、青年群體難尋價格合理穩定、高品質的長租房源。我國首個住房租賃基金的正式設立，就是針對問題現狀、落實租購并舉的有益嘗試。

簡單來說，住房租賃基金由銀行成立，收購辦公樓、商品房等存量房產，將其改造成租賃住房，引進專業機構進行管理、服務，以低于市場價的價格出租給消費者。這樣，市場上就多了一批價格合理穩定的長租房，用于解決新市民群體因暫時沒有能力買房、也不能靠公租房、廉租房解決居住需求的問題。

顯然，對于新加入北京等大城市的年輕人來說，這是個利好消息。一是這批長租房價格上有吸引力，品質上有保證；二這些長租房可能更靠近辦公區，通勤也更便利；三是銀行作為“房東”，所提供的市場信用、配套服務、租賃環境更令人放心。今后，為配合實施北京市今年10月印發的《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》，基金內“公改租”項目會增多，房屋供給增加，房租相應地也將更趨合理。

對房企來說，同樣也是好消息。商業辦公市場早已供過于求，銀行收購這些商住資產，不僅及時緩解了房企的庫存壓力，還紓解了其資金流動性緊張的問題。因此，哪怕銀行的收購價格略低，對房企也頗具吸引力。

對銀行而言，這是一次積極探索。配合保租房公募REITs的落地，銀行前期設立基金，投資并改造房企存量資產，申請將其納入當地保障性租賃住房項目，后期基金上市收回資金，實現退出。運營得好，住房租賃基金在商業上還是有可持續性的。

但難點就在“運營得好”上。住房租賃基金運作全流程環節眾多，有效的業務模式有待在實踐中調整完善。比如，選擇什么樣的收購模式收購商住房？什么樣的地塊對長租房需求更旺盛？房租定價如何更合理？租房名額如何分配？如何做好長租房的服務、運營？收益水平達不到預期，怎么辦？這些問題都需要在實際運營中一一破解。

可以說，住房租賃基金運營得好，有示范意義，社會資本、其他銀行才會化觀望為加入，并在城鎮化進程進一步推進的背景下，開發出一批保民生、提品質的長租房源，為人口凈流入的大城市加強住房供應保障。

住房乃民生之要、民生之依。通過住房租賃基金這一有益嘗試，優化租賃住房供給結構，加快落實租購并舉政策，有效提升新市民居住生活品質，是一件難而正確的事，必須做好。只有讓更多人住有所居、滿意所居，城市的生活才會更美好，城市的高質量發展才能有后勁、可持續。

關鍵詞： 住房租賃 住房供應 住房制度