在高昂的房價壓力下，租房正成為人們解決居住問題的重要選擇，房租價格的變化也牽動著每位租客的心。貝殼研究院近日發布的《2019-2020年住房租賃報告》顯示，在過去的2019年，住房租賃市場經歷了一系列的變化：政策不斷推出，市場監管逐漸加強;企業優勝劣汰，資源向頭部集中;標準化租賃產品升級換代，機構化租賃探索精細化運營。租客需求不斷提升，交易流程逐漸規范和透明。
租金水平穩中有跌 租客找房更容易
對于租房，人們最關心的首先就是租金價格。隨著樓市調控政策的不斷落地，房租價格也結束了“漲漲漲”的時代。依據貝殼研究院全國重點18城數據顯示，19年租賃市場供需趨于緩和，租客議價空間增加。
2019年全年范圍看，全國重點18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。2019年，重點18城中，成交房源漲價的套數占總套數的比例為6.09%，同比下降5%;降價的套數占總套數的比例為24.15%，同比增長18.3%。
從成交周期上看，房源成交周期普遍拉長，客源成交周期時間縮短。19年，重點18城房源平均成交周期為38.2天，同比增長14.8%;客源成交周期為5.8天，同比下降14.2%。這也意味著租賃市場供需得到了進一步的平衡，租客找房較18年更為容易。
分城市看，全國重點18個城市中，15個城市的租金水平同比下跌。其中，跌幅最大的為青島，租金水平同比下跌12.47%;合肥、上海、深圳三個城市租金水平同比小幅微升。
租售同權穩步推進 租房權益越來越大
更可喜的是，除了價格下降，對于租客而言租房能享受到附加權益也越來越多。2019年中央政策導向是繼續加快發展住房租賃市場，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，推動租賃住房的多主體供應，包括公租房、集體土地租賃住房等多種形式的租賃住房共同發展。
各城市針對租賃市場紛紛推出了更為細化和落地的政策，包括支持租賃市場發展的綱領性政策，監管規范租賃住房、規范租賃交易過程、支持租賃權益等具體落地政策。住房租賃“市場賦權”加快推進速度，多地推出租房落戶、便利居住證辦理、子女就近入學等賦予租售同權的政策。
租賃企業困境與擴張并存
房租降了，開心的是租客，而租賃企業的日子就沒有那么好過了。2019年，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數量高達52家，遠多于前兩年，但涉及租金貸問題企業的比例有所降低。近20%的公寓以“高收低出”的模式擴張，導致資金鏈斷裂。
頭部集中式公寓門店數量持續擴大，強者恒強、行業集中化態勢進一步凸顯。根據貝殼研究院監測的15家頭部公寓品牌數據看，2018年門店數量共計836家，2019年新開475家門店(不含加盟和收購)，新開店率達57%，關閉門店73家，關店率9%。新開門店主要集中在租賃需求旺盛的一線城市和強二線城市。
2020年量價預計平穩發展
新年伊始，今年房租會不會繼續下降是廣大租客最關心的問題。租賃報告預計，2020年全年租賃量價水平保持平穩發展的態勢。短期的供應或需求的增加，影響市場結構，租金水平會呈現合理的階段性波動。“房住不炒”的基調的繼續保持，整體住房租賃市場將保持平穩發展，出租方和承租方的心理預期不會有太大變化。而常規的季節性波動包括春節之后和畢業季可能有小幅上漲，之后會逐漸回落，整體保持平穩態勢。
全年看，租金量價會整體保持平穩發展，2020年全年租金預計將延續2019年的市場行情，整體租金水平保持穩定。
供求層面看，住房租賃市場向穩中向好發展。首先，集體土地租賃住房和自持性租賃地塊等增量租賃住房明年開始陸續小范圍入市，但體量較小，對市場供給影響不大;第二，從存量租賃市場來看，并沒有可以導致集中放量的外部因素，總體存量租賃房源供給量的變化不大。
