疫情剛緩解，“樓市小陽春”又出現朋友圈里。讓人不解的是，今年二三月，各地樓市受疫情影響嚴重，成交低迷甚至冰凍，怎能又炒出“小陽春”的概念?
數據顯示，今年一季度全國18個主要城市的二手房總成交量環比降低了39.2%、同比降低了44.6%。北京的新房與二手房加起來成交量才剛剛破萬，比去年同期銳減48%。面對成交量腰斬的現狀，業內人士分析，雖然樓市正在復蘇，但距離“小陽春”還很遠，目前進入市場的主要是剛需購房人群，市場反彈并未推高價格。
回暖背后：購房剛需先行
“深圳蛇口豪宅樓盤2000萬起，一天之內104套全部售罄……”在新房銷售人員張超的朋友圈里，有一張深圳某售樓處排隊買房的照片。他還特意補充道：不只是深圳，其他城市也是這樣的火爆，你還在糾結疫情房價會不會降的時候，人家已經開始下手，再等全款只能變成首付了!
這幾天的自媒體中，也發出了不少“小陽春”已來的文章。一個房產經紀人類的自媒體文章大標題就是“樓市回暖’搶房’再現，成交井噴，小陽春已經到來”;而另一地產銷售公司的微信公眾號里，則專門列舉出一堆熱銷樓盤，但對于熱銷標準不一，有的樓盤”20分鐘出售814套”算熱銷，有的“40多天成交139套”也算熱銷。
攪動購房者人心的背后真市場究竟如何?“年前把房賣了，現在肯定就著急買房。”晚上七點多，朝陽區一家中介門店經紀人小郭帶著客戶一連看了兩套房。過去一個多月受疫情影響看房人少，近期已經逐漸恢復。在小郭看來，現在著急看房的人，很多都提前訂好了春節后買房計劃的剛需，有的是“賣一買一”進行到了一半，有的是準備多時瞅準價格低谷趕快出手。
“每次市場‘重啟’基本都是剛需入場。”貝殼研究院首席分析師許小樂說，隨著復工復產穩步推進，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。
何以見得是剛需先行?來自鏈家18城的成交情況顯示，3月，包括成交面積在90平方米以下占比高出疫情前水平約3個百分點，達到72.4%。這戶型正是入場剛需族最喜歡的。
北京多項指標也呈現出這一趨勢。“以北京為例，3月北京外圍城區復蘇較中心城區更快，亦莊、門頭溝、大興、石景山等剛需房源集中的區域二手房成交量已經恢復至去年3月小陽春成交水平的50%以上。”許小樂還披露，450萬以下房源成交占比相較疫情前提高將近7%，25-29歲年齡段成交客群占比均有2%的提升，顯示出剛需入市節奏更快。
市場反彈并未推高價格
表面上成交量比2月份增加了，但價格是否“水漲船高”?來自中介內部數據顯示，鏈家14個城市價格均價較1月、2月下跌。一季度，北京二手房套均成交總價465萬，比去年同期下降6.1%，比上季度下降3.7%。換句話說，成交量雖然大幅反彈，但是價格依舊較為平穩，沒有出現明顯上漲。
“市場反彈但并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水平依舊較低，還沒有到達能讓價格明顯上漲的量級。”許小樂說，目前整體供需矛盾依舊較為緩和，大部分城市的業主調價中漲價占比不足30%，買方的市場地位高。房源成交周期均超過120天，市場交易節奏依舊緩慢。
目光投向新房市場。“一些售樓處里的人逐漸多了，成交量上去了。”負責本市多個樓盤的銷售人士每隔幾天都會在朋友圈里“曬”一張銷售業績圖。他說，雖然人多了，但很多是前期“線上看房”等手段積攢下來的人氣，與往年同期相比數據還是不算好看。
近來出現多地土地市場活躍，個別城市的樓盤被吹捧為“火爆”，但不能以偏概全。“雖然部分樓盤出現‘日光’，甚至采取價格調漲、調降等營銷手段，但整體價格都還是穩定水平。”貝殼研究院新房分析師潘浩說，市場需求仍在，且可以預判，在疫情逐漸被控制、市場進入恢復期后，疫后需求量將得到一定量的釋放，未來供需關系的變化仍取決于供應量控制。
在北京，一季度新房供應面積55萬平方米，同比下降60%;成交面積99萬平方米，同比下降32%。業內認為，北京調控力度大，過去幾年新房市場都很穩定，不會大起大落。
值得關注的是，房企仍處在償債高峰期，其融資環境仍然偏緊，疊加疫情帶來的銷售量大幅下降，有望導致房企通過降價等手段加速出售手中房源，以加速資金回流。“由此可以判斷，未來新房市場亦不會出現大幅度的價格上漲。”潘浩說。
距離“小陽春”還很遠
“整體看，3月北京新房與二手房市場合計住宅簽約了10319套，雖然比2月平均上漲了126%，但依然比2019年同期的下調了48%。”中原地產首席分析師張大偉業分析，北京網簽數據只恢復了市場的大約50%。
對于“小陽春”是否回來了，業內也認為這是房企推銷售的手段，容易對購房人產生誘導，從而帶動更多人入場。許小樂說，以存量為主的北京樓市，目前還處在小幅復蘇的階段，達到“小陽春”的水平還很遠，能達到去年平均水平就很不錯了。
從市場恢復程度來看，上海、南京與杭州三個長三角城市3月成交量已經恢復至去年三月水平的75%;成都、合肥、重慶、廣州、深圳接近疫情前的12月水平;為北京、天津、廊坊大約為去年12月水平的62%，相當于去年同期水平的40%。
未來，樓市仍然將繼續復蘇。3月18城鏈家二手房市場的新增房源量與新增客源量均出現快速回升，其中新增客源量環比增加53.2%，同比增加96.2%。業內預計，“賣小房買大房”的改善需求也有望入市，二季度改善需求釋放節奏有望加快。
但不能回避但是，全球經濟受疫情影響存在衰退風險，國內房地產市場也面臨收入效應的挑戰。目前企業和居民端的杠桿不低：內地房企今年一季度到期債務約為1043億元，到今年3、4季度超過1200億元;深圳、廈門、北京、南京居民的房貸收入比超過50%。“疫情可能沖擊經濟導致失業和收入不穩定，威脅房地產市場穩定，對后續需求端購買力造成影響。”許小樂說。
