2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委頒布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，正式啟動萬眾期待的公募REITs試點。
2020年8月8日，中國證監會發布實施《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，標志著基礎設施公募REITs正式啟航。
公募REITs市場建設是中國金融供給側結構性改革及要素市場化配置的重要組成部分，對于促進基礎設施建設、資產管理市場的發展都具有重要意義。
推出公募REITs的初心以及資管市場的現狀與挑戰
從當前經濟發展的現狀來看，推出基礎設施REITs能夠起到三大效用：一是引入市場化運營機制作為地方國有資產的“整合器”;二是借助資產端視角為解決地方政府債務提供“降壓儀”;三是依托資產管理行業為經濟轉型升級提供“助推劑”，同時也將對資產管理行業產生重大影響。
開展基礎設施REITs能有效盤活地方政府存量資產，形成良性投資循環，進一步提升直接融資比重，降低宏觀杠桿率;開展基礎設施REITs能拓展新的投資領域，作為股票、債券、現金之外新的大類資產配置類別，基礎設施REITs能為投資者提供具有高收益風險比、組合分散化價值、良好流動性的長期投資工具，為提高居民財產性收入提供高質量的大類資產。
從我國資產管理市場的發展現狀及面臨的問題來看，基礎設施REITs試點的推出，高度契合了我國資產管理行業發展的實際需求。
2012年下半年以來，隨著各項資產管理新政的推出，銀行理財部門、信托公司、保險資產管理機構、券商資產管理機構、基金子公司等相繼涌入資產管理市場，迎來了大資管時代。至2019年底，我國資產管理行業規模超過110萬億元。其中，公募基金規模約為15萬億元，私募基金規模(包括券商資管、基金子公司專戶、基金公司專戶、私募基金管理人產品)約為33萬億元，銀行理財產品規模約為22萬億元，信托產品規模約為22萬億元，保險資管規模約為18萬億元。
雖然我國資產管理市場的發展在量上取得了突出的成績，但也存在有待提升的地方，包括普惠性有待進一步增強、風險收益基準依然缺乏錨定坐標、產品同質化現象明顯等。市場上仍缺少基礎性的金融產品，特別是以重要風險來源為相關性的資產，需要與不動產這一最大類大宗資產相掛鉤的金融產品。而從資金配置角度看，不動產投資領域與傳統資產管理行業是資金來源的最重要競爭者。缺乏與不動產相關聯的金融產品，資產管理行業將失去對不動產配置有特殊需求的資金群體。
公募REITs試點對中國資管市場的意義
公募REITs試點對于我國資產管理行業的進一步發展具有重要意義，具體表現在以下四個方面。
其一，公募REITs是有效前沿理論下優化資產配置及有效投資選擇的重要體現。不動產、基礎設施類資產與其他金融資產關聯性低，有助于資產的多元化、分散化配置。同時，不動產、基礎設施類資產依托于土地的增值屬性，是對抗通脹的重要資產類別，具有重要配置價值。然而，配置不動產對個人投資者的收入和財富水平有很高的要求，不具有普惠特征。對于機構投資者而言，不動產配置的目標比例呈逐年上升的趨勢?；A設施REITs試點能有效填補我國資產管理市場相關產品的空白，為各類投資者參與基礎設施及不動產市場投資提供便利渠道。依托專業資產管理及運營模式，公募可幫助投資者實現跨時期、跨地域、跨產業的分散化資產配置，有效幫助投資組合向外延伸，很好地滿足養老金、社保資金、居民理財資金對于不動產這一大類資產的投資需求。
其二，公募REITs產品能夠完善資產管理業務的儲蓄特征，為投資者提供有穩定現金流、風險收益對稱、流動性好、透明度高的標準化產品。借助REITs市場功能，可實現資產管理業務的儲蓄功能，便于儲蓄轉化為投資。REITs具有高分紅、高穩定等特征，有助于將尋求確定回報的資金導入REITs市場。同時，REITs具有良好的流動性，持有者可隨時賣出份額進行變現。尤其對于基金定投等具有儲蓄特征的理財方式，REITs將改變原有的經營運作模式，實現安全性、流動性和增值性的統一。
其三，公募REITs試點有助于資產管理行業回歸本源。中國資本市場的健康發展有賴于保護與協調各參與方的利益，在為管理人提供激勵的同時需避免管理人的道德風險與代理人問題。REITs制度為資產管理行業提供了重要的治理機制。一方面，REITs的價值創造是建立在不動產資產的真實經營之上，使得REITs的定價核心在于評估資產的長期穩定分紅，以及提升運營水平進而提升資產增值的能力，降低道德風險對于定價的影響。另一方面，REITs采取強制分紅制度，這一約束條件大大降低了REITs可支配的自由現金流，使得REITs的擴張依賴于外源融資或資產循環，抑制了管理人基于自身利益的擴張沖動。
其四，公募REITs試點將助推資產管理市場成為推動中國經濟增長新引擎。一是公募REITs試點通過融資端與投資端的精準對接，改善貨幣資金空轉問題，夯實資本市場服務實體經濟功能。通過REITs搭建橋梁，帶動社會資本參與基礎設施建設，進一步引導進入資本市場的貨幣資金從以往的金融資產管理工具的“體內循環”向資產管理服務實體經濟的“體外循環”模式轉變，切實降低實體融資成本，提升實體經濟利潤空間。二是公募REITs試點通過豐富資產管理產品體系，有效擴大投融資活動監管邊界，為經濟發展創造良好的資本市場環境，強化資本市場的政策傳導作用和風險防范化解作用，促進金融與實體經濟之間的良性循環。三是公募基金REITs試點也將帶動我國地方國有資產管理以及土地、財稅、投資、立法的進一步完善和優化。借助公募REITs為基礎設施建設發展育新機、開新局，將有效推動實體經濟行穩致遠，迎來更大發展。
公募REITs試點應關注三大問題
基于公募REITs的獨特性、重要性，無論是投資者、管理人還是產業方，任何單一維度很難全面解構REITs的全貌，也很難在僅考慮單一維度情形下真正做好REITs。站在資產管理行業的角度，我們建議在試點過程中應關注三個主要問題。
一是有關REITs的主動管理與被動管理。一只優秀的REITs產品應該定位于成為“主動管理的被動型產品”。這里的主動管理并不側重運營，而是管理人應側重于對優質資產的投資判斷、價格談判、運營監管以及擇時買賣，試點期間甚至應最大限度地剝離運營。
二是合理的定價意味著REITs成功的一半。短期來看，應在資產管理行業加強REITs的定價理念、定價預期管理。長期來看，應加大資產管理機構對于基礎設施資產的管理能力、運營能力與投資能力，強化資產管理行業投資REITs產品的透明度，加強REITs的信息披露，進一步完善估值規范體系，并逐步在全市場范圍內建立一個具有科學管理運營能力、公開透明的估值和交易機制。
三是權衡產業資本與金融資本共同訴求，是提升REITs治理能力的長久之道。我們認為，通過適當的市場建設和引導，鼓勵培育一批具有成熟投資理念的REITs基金管理機構、鼓勵金融機構與不動產產業集團適度聯合是當前可行的發展方向。
我國REITs市場建設雖然從零開始，但不是在白紙上作畫，需要考慮在現有體制下，在經濟增長、高質量發展、金融風險管控等各方面做權衡取舍，涉及與地方政府行為模式、房地產政策、金融政策的協調一致，其復雜性不言而喻。
我國公募REITs市場建設不可能一蹴而就，千里之行始于足下，對REITs市場建設的相關問題既要理性看待、科學分析，也要著眼長遠、久久為功?；A設施REITs試點啟動是一個突破，相信在各方的共同努力下，通過不斷積累經驗，完善制度規則和行動方案，我國REITs市場將健康發展。伴隨REITs市場的逐步完善，資產管理行業的邊界也將不斷拓展。
