房地產市場總體依然低迷。6月15日國家統計局發布的數據顯示，今年前5月全國商品房總銷售額同比下降31.5%。

下行的市場中，普通剛需住宅與豪宅，卻走出了截然不同的行情。一邊是普遍打折、“救市”政策頻出但遲遲不見效;另一邊是任性篩客、大設門檻卻開盤“日光”。

上海4月至5月全域靜態管控，新房銷售活動一度停擺，但6月認購重啟后，入市的8個單價超10萬元/平方米項目均備受熱捧，豪宅購房者感受到了“一房難求”，他們比剛需置業者更加焦慮。

根據房地產研究機構克而瑞的數據，今年前4月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，創近年來新高。長三角以外，北京、廣州、深圳、武漢等一二線城市的頂級板塊高端項目也不乏日光盤，許多有錢人懷揣上千萬元卻在搖號中鎩羽而歸。

豪宅成交為何能在當前慘淡樓市中走出“逆行情”?根據萊坊國際等機構的報告，近年來無論是在全球還是具體到中國，高凈值人群數量都在大幅度增加，全球房地產資產價格也水漲船高，越來越多的私人資本涌入房地產，萊坊國際調研稱有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。任澤平團隊近期報告中稱，財富“馬太效應”顯現，中國高凈值人群不僅數量增長快，而且在資產配置中十分偏好房地產。

豪宅客戶遭遇“挑客”

今年3月下旬以來，長三角受疫情所困，房地產市場近乎全面熄火，上海樓市停擺，周邊城市全面承壓。

6月起，上海終于恢復新房銷售活動，一口氣上架46個新樓盤，共計超過1.3萬套房源。過去，在同一樓市周期內，長三角樓市總是更早啟動，因此被認為是全國樓市的“晴雨表”，而上海作為長三角核心，對周圍城市更是能產生漣漪般的影響。

6月13日，上海部分樓盤已經率先開啟了認購，不少剛需購房者反映，本批次新房供應充足、入圍比放寬，許多項目銷售人員告訴客戶大概率不會觸發積分，感覺買新房比之前容易了。

但對于那些瞄準“單價10萬+”豪宅樓盤的購房者來說，想順利買一套房子絕非易事。

13日是北外灘新盤虹璽認購首日，已經關注該盤許久的購房者張盼(化名)當日卻突然被銷售人員告知，首付七成才可認購。

“萬萬沒想到這時候樓盤竟然挑客了，之前這個盤在蓄客階段時做過一場直播，那時我問銷售對首付和貸款有什么限制，銷售回答沒有特殊要求，只需要收入流水覆蓋兩倍月供金額即可。”張盼告訴第一財經，他買的是首套房，按照規定只需三成五的首付，去年他也曾幾次參與上海市中心區域熱門樓盤搖號，最終都沒搖上，這次他對第二批次新房開售寄予了很大期望。

相關資料顯示，該盤位于熱門板塊虹口北外灘，本批次推出379套房源，均價12.15萬/平方米，總價在千萬級別。4月下旬該盤曾開啟線上認購，意向登記情況良好，三天就認購了770組，認購率達到203%。

“當樓盤發現意向客戶過多后，就會挑選客戶，暗中勸退低首付比例客戶，主要目的是提高回款率、加速資金回籠，當然最受歡迎的就是全款客戶。”一位華東房地產營銷人士對記者表示。

“我是首套首貸的剛需客戶，樓盤竟然設置首付七成的門檻，銷售人員對此無法給出合理合法的解釋，只是告知我‘肯定貸不足’。”張盼說，他已經將事情投訴至政府相關部門處。

同樣一直在核心區域豪宅盤里“打新”的康洪(化名)則盯上了第二批次新房中的蘇河世紀樓盤，該盤地理位置優越，毗鄰四行倉庫和靜安大悅城，擁有蘇河畔一線濱水景觀?？岛槭种杏星f現金，屬于持幣待購“全款族”，但他也不能完全放心，原因是最近盛傳蘇河世紀會推出“裝修包”，銷售人員對此說法既沒承認、也沒否認。

“已經有至少五六個賣房公眾號說，這個樓盤會附加裝修包，現在過會價格是13.3萬/平方米，而真正的購房落地價格可能會超過14萬/平方米。”康洪表示。

另一位關注該樓盤的購房者也對記者表示：“據說有裝修包，70萬-100萬，銷售現在口風很緊。”

但康洪對記者表示，即便最終該樓盤正式公布裝修包價格，只要在能力范圍內，自己還是會默默接受，但求能搖到房子成功上車。

在許多郊區樓盤已經宣布不觸發積分之時，這些核心區域豪宅盤還能“任性”挑客，可見其搶手程度。研究機構克而瑞表示，上海雖然4-5月因疫情原因全域靜態管控，但6月新房認購重啟后，入市的8個單價10萬元/平方米以上項目均備受熱捧。

房企董事長“搶房”敗北

不止是在上海，長三角的多個核心城市在經歷二季度疫情反復影響后，豪宅市場和普通住宅市場走出了完全不同的分化曲線。

根據克而瑞數據，若以上海單價10萬元/平方米以上、杭州5萬元/平方米以上、合肥3萬元/平方米以上來定義豪宅市場，今年前4個月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，其中上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，這些數字均創近年來新高。

去年上海單價超10萬元/平方米的一手豪宅成交套數達到6887，為一線城市之最，創下歷史紀錄。在今年4月新房銷售活動幾乎完全停止，只是網簽消化了2月、3月簽約新房的情況下，今年前4個月的一手豪宅成交套數已達到去年總量的40%。

而6月新房市場開始恢復后，豪宅成交立馬開閘放水，克而瑞數據顯示，僅6月1日-9日，上?？們r3000萬以上的一手豪宅成交共23套。

克而瑞認為，上海的高端購買力目前置業熱情旺盛、實力充裕，首付比例基本都在七成以上。比如：中企海睿濱江項目的意向客戶主要以陸家嘴從事金融行業的高收入人群為主;而融創建發蘇河望項目因積分入圍要求較低，因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產，愿意高首付以緩解子女月供壓力。

杭州的豪宅市場也一向火熱，盡管二手房總體已經下行許久，但核心區域的豪宅新盤卻根本不愁賣。

近日，杭州的濱江盛元·觀湖里開盤，共推出288套合院，吸引了788組客戶登記，該樓盤的戶均總價從1600萬—3700萬不等，首房首貸客戶凍資600萬，二套客戶凍資900萬。結果購房者們發現就連濱江集團董事長戚金興本人也是搖號大軍一員，而且最后他還沒搖中，足以說明在杭州搶一套熱門豪宅有多難。

不久前，杭州的新世界江明月朗園項目開盤，均價超7萬元/平方米，初步登記人數超過9000，最終入圍公證搖號的家庭就達到5460戶，整體中簽率低至11%，普通家庭想入圍搖號，需要至少繳滿165個月的社保。

杭州業內人士告訴記者，核心區域不乏“日光盤”的同時，偏遠郊區的房子一點也賣不動，很多區域的剛需樓盤去化率低至10%左右。

安徽省會合肥樓市整體下行，近期頻出救市政策，但核心板塊的高端項目卻根本不缺客戶。6月16日，位于合肥濱湖區省府板塊的建發美的珺和府正式搖號，該盤均價近3萬元/平方米，共計有417組客戶搶66套房，非剛需客戶需要凍資八成首付、不低于362萬元。

豪宅獨立行情背后

長三角以外，許多一二線城市整體的樓市成交數據滑坡嚴重，但是豪宅卻走出了獨立行情。

以北京為例，今年5月新房、二手房住宅網簽數量同比嚴重下滑，但豪宅市場卻十分火熱，5月下旬海淀北四環的中建壹品學府公館開盤當日714套房源全部售罄，還有1924人沒搶到房，該盤單價超過10萬元/平方米。

5月中旬，北京海淀的一場豪宅法拍更是吸引眼球，經過117輪競拍后，該豪宅最終以1.09億元成交，單價高達36萬元/平方米。

在豪宅市場表現上，廣州也不甘示弱。去年，據克而瑞統計，廣州千萬級豪宅成交量首次突破了2000套，創下歷史紀錄。今年僅前5個月，總價超過1000萬的豪宅成交量就達到了1177套，超越了2019年全年成交量。6月14日，廣州僑鑫匯悅臺一套頂級豪宅以6330萬元成交，單價達到了26.8萬元/平方米。

在量價齊跌、樓盤普遍打折的武漢市場，竟然也有“日光盤”。今年4月，位于武昌內環濱江的福星惠譽月亮灣壹號二期迎來首次開盤，300套建面約124㎡至158㎡毛坯房源，均價超過3.2萬元/平方米，在嚴苛的認籌條件篩選下，仍有500組有效客戶進入開盤搖號環節，最終沒有懸念地實現了開盤售罄。

豪宅的逆行情，從根本上來說與高凈值人群的數量增長及投資偏好有關。近年來無論是全球還是中國，高凈值人群數量都在大幅度增加，全球房地產資產價格也水漲船高。

萊坊國際《2022年財富報告》顯示，全球范圍內超高凈值人士(凈資產在3000萬美元以上)數量在近一年內增長了9.3%，相較于一年前增加了5.2萬人。該機構還預計到2026年全球超高凈值人士的數量將進一步增長28.3%。而且，越來越多的私人資本在涌入房地產，有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產。

招商銀行聯合貝恩公司去年發布過《2021中國私人財富報告》，其中稱截至2020年年底，中國高凈值人群數量達到262萬人，與2018年比增加了約65萬人，年均復合增長率不斷上升，預計到2021年底全國高凈值人群數量將達約296萬人，持有可投資資產規模達96萬億元。

中國高凈值人群不僅數量增長快，而且在資產配置中十分偏好房地產。根據任澤平團隊的報告，2021年中國實物資產占總財富比重高達69.3%，主要是指房地產，全國住房市值達到了476萬億元，而金融資產占比僅為30.7%。2021年中國通貨及存款、理財和房地產規模占居民總資產的比重為89.6%，同期美國銀行體系和房地產的資產規模占比僅為33.1%。

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