廣州首批共有產權房。廣州日報全媒體記者黎旭陽攝
南沙共有產權房外貌。廣州日報全媒體記者黎旭陽攝
文/廣州日報全媒體記者賈政、申卉
昨日，廣州市住建局發布《廣州市共有產權住房管理辦法》(簡稱《辦法》)?！掇k法》規定，本科學歷申購共有產權住房不受戶籍限制，單身申購人需年滿30歲。已購的共有產權住房滿足限售年限后可以申請換購，再次購買或換購僅限一次。
目標
實現住有所居全覆蓋
2012年以來，根據省政府《印發廣東省住房保障制度改革創新方案的通知》(粵府〔2012〕12號)要求，廣州市將廉租房、公租房合并管理、并軌運行，形成了以公租房為主的住房保障方式。近年來，不符合公租房租賃條件但收入尚不夠高的“夾心層”市民，尤其是新就業、青年“剛需”群體在市場上購買商品住房的經濟負擔日益加重，亟須提供產權型住房保障供應。
為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民“住有所居”，拓寬住房保障渠道，探索租、售、補相結合的住房保障措施，住房和城鄉建設部、省住房和城鄉建設廳選定廣州等城市開展包括共有產權住房在內的完善住房保障體系工作試點。
據介紹，《辦法》的出臺，將緩解無房家庭的購房壓力，吸引城市發展急需的緊缺人才，滿足“新市民”住房需求，提供經濟上可負擔住房、健全租購并舉保障形式，加快構建公共租賃住房、政策性租賃住房、市場租賃住房、共有產權住房、商品住房相結合的住房供應體系，實現住有所居需求全覆蓋。
管理
中心區與外圍區分層管理
廣州市的共有產權住房屬于保障性住房性質，同時采用因地制宜分層實施，劃分中心六區統籌建設與周邊五區各自建設兩個層次。
其中，市住房保障機構牽頭負責越秀、荔灣、海珠、天河、白云、番禺六區共有產權住房工作，黃埔、花都、南沙、從化、增城五區政府各自負責本轄區共有產權住房工作?！掇k法》還明確購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益。
在規劃和建設方面，《辦法》明確，廣州的共有產權住房既可以通過單獨選址集中新建，例如由廣州市住房保障辦公室或各區政府直接委托承擔保障性住房建設管理任務的市屬國有住房租賃公司，或者采取項目招標方式選擇實力雄厚、信譽良好、具有施工總承包資質或者房地產開發資質的企業集中新建。
同時，以土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建、或商品住房項目配建、城市更新項目配建、既有房源轉用、利用其他國有土地建設為補充。
權益
享有商住房同等公共服務
在定價和權屬方面，《辦法》明確了售價和產權比例。通過“限房價、競地價”方式籌集的，售價不高于最高限價;采用土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房銷售時，限定的最高銷售單價超過同地段、同類型商品住房的市場評估價的85%時，開發建設單位可以向市住房保障辦公室或相應的區住房保障部門申請轉為商品住房，按權限報市、區政府審批同意后優先面向共有產權住房供應對象出售，不再作為共有產權住房管理，但承購人購買后不得再次申購共有產權住房。
其他方式籌集的，售價不低于市場評估價的50%，承購人產權份額按購買價占市場評估價比例計算。同時，集中新建的居住區配套設施(含車位、車庫)產權歸政府所有。
《辦法》還明確購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益，具體包括教育、醫療、戶政、養老、住房公積金等公共服務權益。
流通
2年后可進行內部轉讓
為了加強自住功用、防止投資投機，《辦法》以共有協議方式對共有產權住房使用、退出、繼承、維修、監管進行約定。明確共有產權住房產權流轉實行封閉運行，持有共有產權住房期間，不得將房屋出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。滿足2年限售年限后可退出。
滿足本市規定住房限售年限的，承購人可以向代持管理機構提出轉讓所持產權份額的申請，受讓人應當具有購買共有產權住房資格，代持管理機構在同等條件下享有優先購買的權利。承購人所持產權份額轉讓產生的增值收益歸承購人享有，轉讓價格低于原購買價格的差價代持管理機構不予補償。
另外，若共有產權住房承購人擅自轉讓、贈予共有產權住房產權份額或設定除購房貸款抵押以外的擔保物權;擅自出租、出借共有產權住房;承購人戶籍遷離本市或者出國定居的，則代持管理機構按市場評估價回購或安排符合申購條件的家庭購買。同時，有關部門采取將失信信息按照規定納入公共信用信息管理系統，依法予以失信懲戒。
在申購過程中弄虛作假、違背承諾或未按規定時間騰退所承租的公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房，10年內禁止其申購共有產權住房。
申購
雙職工家庭等享有優先配售權
根據《辦法》，已婚人士申購的，不受年齡限制;未婚、離異、喪偶等單身人士申購的，應當年滿30歲。
本市城鎮戶籍滿10年，而具有本科學士及以上學位學歷、中高級專業技術職稱和執業資格目錄、高技能人才和緊缺工種(職業)目錄、人才綠卡主卡人員之一的，不受戶籍或戶籍年限限制;申購前繳納養老保險滿60個月，中斷、補繳累計不超過6個月，且相應的月份不計在內。
《辦法》還要求，申購人及其配偶和未成年子女名下無本市的住宅、商鋪、寫字樓。按規定自愿轉讓并騰退已購共有產權住房后可以再次購買，已購的共有產權住房滿足限售年限后可以申請換購，再次購買或換購僅限一次。
同時，廣州市住建局表示，廣州市共有產權住房將對雙職工家庭，或有博士、碩士學位、高級專業技術職稱等人員優先配售供應。在房源供不應求時搖號抽簽，不輪候。
專家：是提升城市競爭力的重大舉措
廣州市社科院數量經濟研究所所長歐江波博士認為，廣州這次出臺共有產權住房管理辦法具有重要現實意義，既是貫徹中央“房住不炒”“因城施策”精神的具體體現，又是完善住房保障體系、提升城市競爭力特別是人才競爭力的重大舉措。從具體條文來看，辦法充分吸收借鑒了北京、上海、深圳等地的政策實踐，全面考慮了廣州城市特點和住房市場實際情況，應該說是比較科學合理、切實可行的，相信未來一定會起到越來越大的作用。
廣州共有產權住房政策未來很可能還會有一個探索實踐并檢討完善的過程。“有些具體問題值得思考和深化，比如：共有產權住房應該多大規模、在全市住房體系中占多大比重;相應的土地、資金如何去落實去保障;受惠人群如何更加精準從而確保公平合理性;后續管理如何科學配套從而促進可持續發展等。”歐江波指出，住房政策特別是住房保障政策的強度和模式，歸根到底是取決于廣州經濟社會發展情況和住房體系的實際需求，這也是中央“因城施策”精神的應有之義。
