昆明剛需購房門檻是多少?貝殼研究院近期發布的《2021城市剛需購房報告》(以下簡稱《報告》) 給出了答案：約109萬元。該《報告》依據2021年國內35個樣本城市數據，對各大城市剛需購房客群進行了相對飽滿的“畫像”。除了剛需購房門檻，昆明剛需置業套均面積、購房年齡段、遷徙指數等又有哪些特征呢?

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昆明剛需購房套均面積約79.45平方米

何為“剛需購房客群”?外界沒有統一的定義。貝殼研究院認為，剛需購房客群是指受房價因素影響較小，為了實現房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業群體?！秷蟾妗凤@示，總體上，昆明剛需購房套均總價同比變化小，城市間剛需套均面積差異顯著。

在剛需購房套均總價方面，從城市能級角度看，一線城市套均總價2021年約298萬元，2020年約297萬元，兩者基本持平;新一線城市套均總價2021年約149.5萬元，與2020年相比略漲;對二線城市而言，套均總價2021年約123.4萬元，2020年約121.3萬元，變化不顯著。從城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價位居前五，仍是剛需購房難度較高的城市。其中，300萬元以上的城市達到3個，分別為北京、深圳和上海;在25個集中在100萬至300萬元區間的城市中，廈門、杭州、廣州、南京在200萬元以上;以哈爾濱、貴陽、長春、沈陽及煙臺為代表的7個城市未達到100萬元。

在剛需客群置業套均面積方面，城市間差異顯著很大程度上與購房負擔、住房供給結構及消費習慣等因素有關?！秷蟾妗凤@示，深圳約56.16平方米，上海約59.96平方米，天津約62.17平方米，北京約64.67平方米。這些城市剛需購房平均面積較小，一方面是因為所在城市居住負擔較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導。以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面積段，整體住房市場結構偏向小面積房源。

就昆明而言，在35個城市剛需購房套均總價分布情況一欄，昆明約109萬元，與南昌、重慶并列第24位。從剛需客群置業套均面積來看，昆明約79.45平方米。在居住負擔指數方面，包括昆明在內的二線城市居住負擔指數均值約為45.9，明顯小于一線城市的84.8及新一線城市的52.7，該指數與當地房價息息相關。比起國內大部分重點城市，昆明購房壓力相對較小。

跨城置業分化明顯昆明打響“搶人大戰”

隨著城市間綜合競爭力分化現象加劇，人才流動的分化趨勢日益明顯，跨城置業也呈現出新的特點。在《報告》納入統計的35個樣本城市中，深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區城市成為典型的“遷徙”城市，蘇州、杭州及無錫等長三角城市緊隨其后。此外，廈門、成都的遷徙指數也位列前十。昆明遷徙指數排名16，相對居中。

人才，是城市發展的命脈。遷徙指數排名靠前的城市不僅城市能級高，在經濟體量、產業布局等方面具備優勢，還兼有人才吸引政策支持，不斷吸引外來人口尤其是高學歷、技術型的青年群體落戶置業。人才涌入帶來更多的置業需求，對當地的房地產市場形成了強有力的支撐。產業帶動就業，就業帶動置業需求，置業帶動消費，消費帶動就業，從而形成了正向循環。

2021年8月，國務院印發《“十四五”就業促進規劃》，指出以實現更加充分更高質量就業為主要目標，深入實施就業優先戰略，千方百計擴大就業容量，努力提升就業質量。12月31日，昆明市人民政府印發了《關于進一步做好當前和今后一個時期就業創業工作的實施意見》，從深入實施就業優先戰略、支持高校畢業生來昆留昆就業創業、促進創業帶動就業等7個方面提出了28條具體措施。2022年剛開年，昆明就打響了“搶人大戰”：全日制博士、碩士研究生，在昆首次購買商品住房，符合條件的可享受8萬元、5萬元的一次性購房補貼;鼓勵有條件的單位開發建設人才公寓，為來昆就業創業人才提供住房支持。

“學成后回到家鄉、建設家鄉，是很多在省外求學的學子的愿望。這樣的人才吸引政策，無疑給人才還鄉就業、創業增添了信心。希望這樣的政策能持續下去，并不斷‘加碼’。”正在廣州攻讀碩士研究生的云南籍學生小王表示，希望家鄉出臺更好的人才落戶政策和置業支持措施，不斷提高對全國各地高、精、尖人才的吸引力。

昆明剛需置業客群平均約32.5歲居住痛點主要集中在周邊配套

在剛需客群置業年齡方面，《報告》也做了詳細描述。從城市群看，在納入統計的12個城市群中，京津冀剛需置業平均年齡最高，達到33.9歲;其后是海峽西岸城市群，約33.4歲;而粵港澳緊隨其后，約33.2歲。從城市級別看，一線城市剛需置業平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲、二線城市0.7歲。受限于較高的購房門檻，一線城市購房壓力較大，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。在35個樣本城市中，昆明的總體客群置業平均年齡超過35歲，剛需客群置業平均年齡約32.5歲。

剛需客群首次置業時如何支付房款?《報告》顯示，75.2%的受訪樣本表示需按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以全款支付。從按揭占比情況看，二線城市按揭占比約73.2%，新一線城市約74.8%，一線城市約82.6%。從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次增加，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高、購房門檻越高的推斷。

關于居住痛點，《報告》稱，60.4%的剛需樣本表示居住痛點主要集中在社區配套方面，認為周邊配套不能滿足生活所需;56.3%的樣本表示戶型布局不夠合理;53.7%的樣本表示小區內部環境較差。解決居住痛點需要社區周邊配套、社區內部建設及居住空間體驗等方面的全面提升。

80至90平方米戶型熱銷客群更看重“高性價比”

每一個剛需購房者都希望能買到高性價比的房子，尤其是首套房，都渴望在地段、品牌、配套、戶型、物業等方面與價格之間找到最好的契合點。

正在看房的祝先生說出了很多剛需購房者共同的心聲：“為了迎接新生命的到來，我和老婆希望給孩子一個就算面積不大，也能舒舒服服、健康成長的家，房子區位、周邊配套、戶型格局、生活便捷性等是不得不考慮的因素。”祝先生夫婦進行對比的房屋面積集中在80至90平方米之間，而這與昆明剛需客群置業套均面積基本吻合。

據昆明市房協公布的2021年度昆明房地產行業榜單，俊發觀云海以銷售總額30.70億元、銷售總面積31.40萬平方米奪得昆明房地產項目年度銷售冠軍。據悉，俊發觀云海在售戶型面積為72至138平方米。其中，89平方米的最為熱銷，套均總價約120萬元;72平方米的總價85萬元起，給了消費者更多的置業信心和選擇。

以剛需購房套均總價109萬元左右來看，除了俊發觀云海，昆明主城不乏品牌樓盤可選。碧桂園春城映象、御龍半山均位于二環與三環之間，主要戶型大小為78至138平方米，93萬余元即可購買最小戶型，周邊相對齊全的配套為項目加分不少?？“l彩云城憑借便利的交通和相對齊全的配套，自開盤以來銷售表現不俗，目前主推地塊晴灣的主力戶型大小為89至124平方米，總價在100萬至150萬元之間，對剛需客群有不小的吸引力。此外，龍湖三千時光、招商雍和府、江東鉑悅灣、青年說悅領域等樓盤都有滿足剛需置業的戶型。

在“房住不炒”的基調下，于消費者而言，對房價持續看漲的預期已經發生轉變，隨著支持剛需置業的相關政策逐步落地，房地產行業民生屬性將進一步強化。房地產市場正從賣方市場穩步進入買方市場，是否能夠真正了解消費者，是否能和消費者進行有效充分的溝通，決定著企業是否能開發出符合消費者需求的產品，從而在當下及未來的市場上站穩腳跟。

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