3月23日收盤，龍光集團(3380.HK)股價收于2.43港元，上漲6.58%，不過對比今年初，股價已跌去近60%。3個月前，大概誰都不會想到，處于千億陣營、“三道紅線”綠檔、融資成本極低的“優等生”龍光，會遭遇股債雙殺，為何事情會發生得如此突然?
私募債疑云引發蝴蝶效應
關于龍光遭遇股債雙殺的原因，坊間傳言不少，但最主要的原因仍集中在龍光的私募債疑云上。今年1月初，市場傳言龍光有30億美元的私募債，龍光先是否認有私募美元債存在，后來又承認有擔保但不超過10億美元。
在房地產“信心比黃金都珍貴”的階段，債務問題即刻便會帶來資本市場上的連鎖反應。股價方面，1月27日龍光集團下挫16%，1月28日繼續下跌11%，2月25日又跌16%;債券方面，2月24日，龍光發行的多筆美元債出現暴跌，價格跌至60美分內，多筆國內信用債觸發臨停，3月7日，債券“19龍控04”“18龍控05”“20龍控01”跌幅均超過了10%。
為穩定投資者的信心，龍光也推出了系列舉措。2月16日，龍光集團公告稱，進一步購回100萬美元2022年到期優先票據;3月2日，龍光集團發布消息稱，全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司已經劃款3.95億元到指定托管賬戶，用于兌付將于3月9日到期的一筆ABS。
不過對資本市場信心的提振，這些舉措的收效并不明顯。3月7日，龍光控股發布公告稱，公司正積極籌措資金應對短期流動性壓力，經營活動一切正常。但公告未能止住跌勢，3月8日，龍光集團股價下跌13%，債券“20龍控04”跌去40%，“19龍控04”“20龍控01”的跌幅也都超20%，均觸發臨停。
龍光的資金缺口有多大?3月7日的公告表示，2022年3月，龍光控股到期及回售期債券，或作為差額補足人的資產證券化產品到期規模合計52.99億元。截至目前，公司已通過自有資金兌付11.33億元。也就是說，還有接近42億元的資金缺口。公告表示，后續債券的兌付，公司會通過各種方式積極籌措資金。
地產界的“優等生”為何突然還不上錢?
對于千億房企、綠檔“優等生”的龍光來說，為何如今拿不出42億元?從財報來看，龍光確實是不差錢的。2021年半年報顯示，龍光集團權益合約銷售額736.4億元，同比增長58.9%;收入351.7億元，同比增長13.3%。甚至在市場比較低迷的2021年，龍光控股錄得的權益口徑合約銷售金額約1370億元，同比增長18%。
財務方面，2021年上半年，公司現金及銀行存款余額420.6億元，凈負債率60.8%，扣除預收賬款后的資產負債率69%，現金短債比1.85倍，“三道紅線”保持綠檔。期內新增融資成本4.6%，期末加權平均融資成本5.4%。
指標都很健康的龍光集團，為何突然陷入流動性危機?3月17日，龍光與投資人召開了一場懇談會，龍光集團行政總裁賴卓斌解釋稱，對于四季度感受到壓力，沒想到流動性收縮這么快落到公司頭上，對市場和形勢判斷過于樂觀。同時，他透露，目前龍光預售監管和銀行貸款監管資金超過180億元，另外有120億元已出售未回籠資金;銀行端超過100億元已審批貸款無法正常發放;共260億元公開債券，其中今年到期170億元。2月份以來凈現金流出超過100億元，公開市場凈流出40多億元，3月份共52億元本息需償付。
但僅僅是管理層的“遲鈍”，似乎又不足以為這件事“背鍋”，隱患的種子是什么時候播下的呢?瑞銀的報告認為，城市更新業務是龍光危機的原因，因為它是一項資產周轉緩慢的業務。自2016年以來，該公司可能在城市更新項目上至少投資了530億元。
也有分析稱逆周期高價拿地是主要原因。號稱“地王收割機”的龍光僅在去年深圳土拍市場上就豪擲近80億元拿下兩宗地塊，溢價率高達45%，隨后又在佛山、江門等地區有所收獲。根據中指數據，在房企資金收緊的2021年，龍光集團仍以307億元金額拿地372萬平方米。
過去搭上深圳地產市場上行的“順風車”，龍光高地價項目去化壓力不大。但在疫情與調控政策疊加的2021年，高價拿地無異于一場“豪賭”。數據顯示，2021年下半年，龍光集團銷售總額為765.9億元，同比下滑了10.47%。今年初情況更不樂觀，截至2022年前兩個月，龍光集團歸屬公司股東權益的合約銷售額約為132.1億元，同比減少52.99%。
還有分析稱，龍光集團的危機源于大量表外負債。通過股權穿透，可發現大量非龍光實控的企業出現在龍光系版圖中。其2021年上半年財報顯示，非控股股東所占凈資產約36%，但非控股股東所占凈利潤僅5%，“明股實債”的嫌疑較大。
化解債務危機，龍光有哪些底牌?
龍光的債務危機如何化解?在3月17日的懇談會上，龍光管理層進行了回應。在償債保障措施方面，公司根據行業和宏觀情況，預計將先對年內到期的債務進行整體管理;在資產盤活處置方面，龍光集團已梳理出30多個項目，截至3月已盤活2個，回流資金約10億元，同時積極與國企、金融機構對接，開展資產盤活處置工作，全年凈回籠資金力爭超120億元;銷售回款方面，已取得預售證的貨值有600多億元，后續可獲預售的貨值超過2000億元;展期錯峰還款方面，公司將分期付款安排，降低還款峰值，減輕還款壓力。
值得一提的是，為了提振信心，3月19日，龍光控股實際控制人紀海鵬釋放誠意，承諾以龍光交通集團持有收益權作為境內債的還款支持。好消息是，近期龍光兩筆公司債券展期方案獲通過。“18龍控02”債券本金展期15個月，“19龍控01”債券到期日延長至2023年6月。
業內人士表示，龍光債券展期方案獲通過，有助于緩解公司短期流動性壓力，推動企業回到良性發展軌道，最大程度保障投資人的利益。
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