“一花獨放不是春，百花齊放春滿園”。近年來，港股物業服務及管理板塊迎來大擴容，繼融創服務和恒大物業于近期正式登陸港交所之后，板塊上市公司數量已經達到四十家。與此同時，2019年綜合實力名列中國物管行業Top13的遠洋服務即將上市，為物管行業這一園春色錦上添花。

在智通財經APP看來，當前物管行業公司上市盛況絕非偶然。時至2020年，距離中國第一家物管公司在深圳成立已經有39年歷史。在此期間，物管企業如雨后春筍般出現，并發展壯大。近幾年，物管行業政策也逐步由規范型向鼓勵型轉變，市場規模“百尺竿頭更進一步”。

看看中國指數研究院的資料，中國物業管理行業的市場規模(按總在管建筑面積計)在2019年達到239億平方米，預期將由2020年的251億方米增至2024年的311億平方米，復合年增長率為5.5%。中國物業管理行業的總收益在2019年達到5687億元人民幣(單位下同)，預期將由2020年的6224億元增至2024年的9296億元，復合年增長率高達10.6%。

高毅資本邱國鷺曾總結他的一條非常重要的投資準則，叫做“寧數月亮，不數星星”，其基本邏輯是，做投資要選擇那些有望誕生行業巨頭的行業，進而選擇有望成為巨頭的公司。

據智通財經APP觀察，物管行業是典型的可以“數月亮”的行業。原因是，照當前的發展勢頭，中國物管行業成為又一個萬億級市場指日可待。在經營特點上，物管企業服務半徑較小，跨區域競爭相對較少，更不用參與國際競爭，業內企業較容易誕生區域龍頭乃至全國性企業。港股市場上，已經出現市值千億級行業龍頭便是最好的佐證。

誰將是中國物管行業下一個“月亮”，是值得探討的話題。在智通財經APP看來，即將參與港股“迎新”的綜合性物業服務公司——遠洋服務，具備這樣的潛質。

老牌物業服務公司，聚焦一二線城市

資料顯示，遠洋服務的歷史可追溯至1997年，公司總部位于北京。截至2020年6月30日，遠洋服務總合約建筑面積達6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的54個城市，同時，公司在中國管理210個物業，總在管建筑面積達4230萬平方米，包括155個住宅社區及55個非住宅物業。

公司的物業管理主要集中在一二線城市，主要覆蓋京津冀、環渤海地區及中國其他地區。截至2020年6月30日，公司于京津冀和環渤海兩個地區的在管建筑面積分別占公司總在管建筑面積的32.9%及28.8%。一二線城市的在管建筑面積占遠洋服務總在管建筑面積的90.8%。

根據中國指數研究院的資料，按2019年綜合實力及增長潛力計，遠洋服務在中國物業服務百強企業中分別位列第13名及第11名，且被評為2020商業物業管理的8家優秀企業之一。按2019年的合約建筑面積計，公司在總部位于京津冀地區的中國物業服務百強企業的前35名企業中排名第4位。

據智通財經APP了解，在“內生增長”方面遠洋服務的在管物業項目，除了母公司遠洋集團提供全方位資源支持，遠洋集團的股東包括中國人壽和大家保險這樣的頂級保險公司，也源源不斷的為其輸送大量商寫類資產。與此同時，遠洋服務的兄弟公司，遠洋資本每年向遠洋服務新增不少于200萬平方米面積貢獻。

據招股書，遠洋服務的總儲備建筑面積由2018年的1310萬平方米增加43.8%至2019年的1890萬平方米，未來業績增長能見度非常之高。

事實上，在當前這個時點，一家物業服務公司是否擁有強大的股東背景，是否在行業內位居頭部非常重要。原因是在頭部企業強大的“虹吸效應”之下，市場競爭格局將進一步集中。

中國指數研究院的資料顯示，物業服務百強企業在管建筑面積的集中度由2015年的28.4%上升至2019年的43.6%，預期2024年將達到46.3%。

盈利能力逐級而上

當然，物業服務公司要想獲得二級市場投資者高看一線，僅憑“內生增長”是遠遠不夠的。更何況，內生性的項目“領進門”如何良好變現還是要看“個人”。好在遠洋服務無論是提升物管業務能力，還是扭轉市場對物業服務公司依賴內生增長的“刻板印象”等多方面都取得了不俗的成績。

從業務結構來看，目前，遠洋服務的物業管理類型包括住宅小區、商寫物業、公共及其他物業。此外，公司還提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、咨詢服務及物業工程服務，以及向公司在管物業的業主及住戶提供各種小區增值服務。

截至2020年上半年，遠洋服務旗下物業管理服務為公司第一大業務，上半年實現收入6.48億元占比71.7%，非業主增至服務和社區增至服務各占17.1%和11.2%。

乍看之下，遠洋服務的業務機構與其他物業服務公司無異，但若細看業績指標便能發現其過人之處。2017年至2019年，遠洋服務的營收由12.13億元增至至18.30億元，年均復合增長率為22.8%;期間凈利潤由1.05億元增至至2.05億元，年均復合增長率為39.8%。2020年上半年，公司營業收入為9.03億元，同比增長6.6%，凈利潤1.54億元，同比增長26.1%。

商寫定位高端與增值服務共起舞

不難發現，遠洋服務過往的利潤增速要遠高于營收增速。在智通財經APP看來，其根源主要有二，一是公司物業管理業務定位中高端;二是公司增值服務業務盈利能力逐年提升。

遠洋服務為多樣化的非住宅業態提供一流的物管服務，擁有北京遠洋國際中心、北京遠洋光華國際、北京大家保險總部、成都遠洋太古里、北京頤堤港、杭州遠洋樂堤港等多個高端地標寫字樓和商業綜合體的管理經驗。公司高端寫字樓及商業占總非住宅物業管理收入的80%以上。2019年在管商寫物業平均物業管理費17.4元/月/平方米，處于行業較高水平。

以北京頤堤港和成都遠洋太古里為例。北京頤堤港地處繁榮的朝陽區，坐落于酒仙橋地段，周邊云集高端住宅區、國際學校和頂尖跨國企業距北京首都國際機場、CBD中央商務區僅需15分鐘車程。該項目在管面積10萬平米，出租率高達99.9%。其商業項目物業費單價110元/月/平方米，寫字樓單價50元/月/平方米，可提供全年約8900萬元收入。

成都遠洋太古里毗鄰大慈寺，接壤春熙路商業區，是一座開放式、低密度的街區形態購物中心。該項目在管面積8.3萬平米，出租率達到97%，物業費單價160-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6億元。

增值服務業務方面，遠洋服務提供向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、咨詢服務及物業工程服務，以及向公司在管物業的業主及住戶提供的各種社區增值服務。

2020年上半年，公司非業主增值服務毛利潤達到3540.1萬元，毛利率提升3.4個百分點至22.9%，社區增值服務實現毛利潤6414.7萬元，毛利率提升2.1個百分點至63.1%。

這些因素使得遠洋服務毛利率呈增長趨勢，由2017年的20.7%，增長至2019年的23.9%，2020年上半年進一步增長至28.5%。

擴展第三方市場：兵馬已動，糧草充沛

盈利能力提升帶來現金流明顯改善。招股書顯示，遠洋服務經營活動所得現金凈額由2018年的3827.2萬元大幅增長至2019年達到2.07億元，2020年上半年達到6572.9萬元。截至2020年6月30日止，公司期末現金及現金等價物達到7.25億元，為2017年以來新高。

若加上此次上市募集資金，遠洋服務的現金流還將大幅增長。綜合行業發展和遠洋服務的業務布局，向第三方市場銳意進取，將是這些資金未來的主要流向之一。

招股書顯示，2020年上半年，遠洋服務旗下第三方管理的建筑面積達到1200萬平方米，占總在管建筑面積比重由2017年的13.4%增長至28.4%。2017年至2019年，公司來自第三方收入由0.49億元增長至2.26億元，復合年增長率高達113.8%，占收入比重由6%增長至18.5%。2020年上半年，來自第三方的收入達到1.21億元，占收入比重提升至18.8%。

公司在招股書中表示，計劃用上市募集資金的約60%(港元)用于選擇性地把握戰略投資及收購機會，并進一步發展戰略聯盟及擴大公司物業管理業務的規模。

遠洋服務評估物業管理公司的潛在投資或收購目標，需要標的具備5大條件，包括：在管建筑面積不少于300萬平方米;最近財政年度的年收益不低于5000萬元;最近財政年度的年度凈利潤率不低于6.0%;位于京津冀、環渤海、長三角、大灣區等經濟發達地區以及在客戶及業內擁有知名品牌及良好企業信譽。

無疑，遠洋服務給人的印象是做一個業務增長速度和增長質量兼備的上市公司。這些因素或許會對投資者產生與眾不同的吸引力。常言道“千里馬常有而伯樂不常有”，然而在物管行業這個準萬億級賽道，看好行業的投資者必定不在少數，但當行業巨頭分紛紛上市并推高估值之后，遠洋服務這樣的“千里馬”已然不常有。

關鍵詞： 遠洋服務 一二線城市