購買的期房想要退房：

1、購買的期房可以退房的情況有：開發商遲延3個月交房;開發商遲延交房經催告后仍不履行交房義務;開發商有重大事項隱瞞或欺詐行為來侵犯向對方的權利;開發商有其他嚴重違法違規事由等。

2、法律依據;《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。

第五百零二條，依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

房屋買賣合同的生效時間：

1、訂立時。具備相關條件，雙方簽訂合同，就可有法律的效力?；诓粍赢a所有權的特殊性，買賣中的商品房所有權，即產權應在買賣雙方辦理了過戶登記手續后才轉移給購房人。過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件而僅是物權轉移的生效要件，它僅影響房屋所有權的轉移而不影響合同的成立與生效。

2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第四十四條

合同是雙方當事人為實現各自的目的而達成的合意，以意思表示為要素，意思表示包括效果意思、表示意思和表示行為。合同的效力即體現為雙方當事人訂立合同的效果意思產生的法律效力，生效的合同其法律效力主要表現在以下幾個方面：

(1)在當事人之間產生法律效力。一旦合同成立生效后，當事人應當依合同的規定，享受權利，承擔義務。當事人依法受合同的拘束，是合同的對內效力。當事人必須遵循合同的規定，依誠實信用的原則正確、完全地行使權利和履行義務，不得濫用權利，違反義務。在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。

(2)合同生效后產生的法律效果還表現在對當事人以外的第三人產生一定的法律拘束力。合同的這一效力表現，稱為合同的對外效力。合同一旦生效后，任何單位或個人都不得侵犯當事人的合同權利，不得非法阻撓當事人履行義務。

(3)合同生效后的法律效果還表現在，當事人違反合同的，將依法承擔民事責任，必要時人民法院也可以采取強制措施使當事人依合同的規定承擔責任、履行義務，對另一方當事人進行補救。對此本法第七章作了規定。

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