案例背景：
明明是我真金白銀花錢從開發商手中購買的房屋，為什么還沒入住，卻被法院給查封拍賣了？
您不要覺得這種說法不可思議，這樣的事情就真實的發生在我們身邊，由于近年來房地產行業飛速發展，許多開發商手中根本不具備充足的資金，其用來開發樓盤的款項大部分都來自于銀行借款或者社會籌措，作為債權人當然不會輕易給開發商提供高額的信用貸款，基本上都會要求開發商以在建工程作為抵押，辦理相應的抵押手續。開發過程中，一旦開發商資金回籠發生問題，不能按時歸還貸款，債權人便會行使抵押權，依法向人民法院申請查封房屋，導致一部分房屋消費者的權益受到侵害。
筆者在2021年間辦理的一起案件便是房屋消費者最終不但房子沒有拿到，截至目前購房款還不能足額取回。
真實案例：
案子發生在2011年，當事人李某從北京某房地產開發公司售樓處購買位于北京市朝陽區某小區一套商品房，李某在簽署相關協議后依約向公司指定賬戶一次性支付了全部購房款，房款繳清后李某便一直等待公司為其辦理后續的相關手續，但是沒有想到辦理產權登記手續的通知沒有等到，卻等來了朝陽區人民法院的協助執行通知書，李某被告知其購買的該套房屋因為開發商不能按時歸還銀行的貸款，且在出售之前已經辦理了相關抵押手續，現銀行已經行使抵押權，要求拍賣該套房屋來償還債務。
李某向執行法院提起執行異議被駁回后，由于缺乏基本的法律常識李某并沒有提起執行異議之訴，在時隔多年后才找到律師，請求律師幫助其向開發商討要已經支付的購房款，該案現正在辦理過程中。
為什么執行法院會駁回李某的執行異議呢？律師通過在中國裁判文書網上對類似案件進行搜索，發現各地法院對于執行異議案件的審查標準和裁判理由不盡相同，主要可分為以下兩類：
一種意見認為，對于案外人的執行異議，法院執行部門只能作形式上的審查，實體上的審理應由審判部門處理，只要案外人沒有辦理過戶登記，法院就應當駁回案外人的執行異議。
另一種意見認為，根據《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱“《規定》”)第二十九條的規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！痹跐M足上述三個條件的情形下，法院應當適用房屋消費者物權期待權保護規則，裁定中止對房屋的執行。
李某就是因為遇到了抱有第一種裁判思路的法官，他們認為實體問題需要李某提起執行異議之訴來進行處理，但是李某卻沒有提起后續程序，才導致自己的合法權益沒有得到很好的維護。
律師提示：
作為房屋消費者，在遇到類似李某這樣的情況時應當如何維護自身的合法權益呢？在北京市第一中級人民法院公布的一起典型案例中，因某研究所對某房地產公司享有金錢債權，法院依法查封了登記在被執行人某房地產開發公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向法院提出書面異議，請求中止對該套房屋的執行。法院經審查查明，在案涉房屋被查封之前，秦某與該房地產開發公司簽訂了關于案涉房屋的書面買賣合同，并一次性支付了案涉房屋的全部價款，且秦某名下無其他住房，秦某提出的案外人執行異議符合《規定》第二十九條規定的情形。據此，法院裁定中止對案涉房屋的執行。
此案例的典型意義在于，表明了在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，在完全符合《規定》第二十九條中規定的三個條件的情形下，適用房屋消費者物權期待權保護規則。
通過李某這個案件本身以及目前裁判者對執行異議所持的不同態度，再加上北京市第一中級人民法院公布的典型案例，我們可以看出作為執行案件案外人的房屋消費者在提出執行異議被駁回之后，切記不要放棄自己維權的進程，如果自己的情況符合《規定》第二十九條的情形，就還是有希望終止本次執行，以此達到維護自身合法權益的根本目的。
當然現實生活中的遇到的個案差異很大，每個案件都有自己獨特的地方，并不是所有類似的案件都一定會有同樣的結果，一個小小的細節問題，有可能會讓整個案件的走向發生根本性變化，所以建議大家在遇到法律問題時，還是尋找專業的律師來幫助自己，不要因為一時的大意而造成更大的損失。
作者簡介：張佳偉，北京合川律師事務所律師
