東莞市塘廈鎮石潭埔社區東南面，全市首宗完成拆遷補償的產城融合連片更新項目中，一片占地約8萬平方米老舊鎮村工業園的大部分廠房不久前被拆除;在寮步鎮塘唇村松柏大道旁，舊廠房“變身”科技智慧谷，一批高新智造及5G企業入駐，預計年產值將從原來的300萬元提高至6.26億元……

破立之間，即將進入萬億GDP新賽道的東莞，一場由“工改工”驅動的深刻迭代正在上演。

2020年，東莞吹響了鎮村工業園改造的“集結號”。今年，新一輪“升級版”鎮村工業園改造乘勝追擊，以“頭雁計劃”領航，首批推出12個千畝產城融合單元，通過政府統籌下的多元市場化機制創新，推動低效用地的二次開發，在全市打造一批千畝連片產城融合示范片區，拓展連片產業空間，優化生態、生活空間。

一場難度極高卻能改變東莞發展資源稟賦的攻堅戰正在上演。以空間變革推動產業變革與城市品質變革，這是東莞對于制造業傳奇延續的期待，更是這座新一線城市高質量發展的堅實底氣。

闖出新路徑

政府統籌多元主體參與共商共建共享

截至2020年底，中國內地萬億GDP城市已經增至23城。與這些城市相比，即將邁入“萬億俱樂部”的東莞陸地面積僅2460平方公里，面積排名靠后。

先天面積小，但后天開發十分成熟。目前全市建成區面積已達到1194平方公里。一組數據顯示：全市約423平方公里的工業用地零散分布于超過2萬個地塊，面積小于75畝的地塊占比超90%。其中，村級工業園占全市工業用地面積的70%，70%的村級工業園在300畝以下，60%的鎮拿不出500畝以上的土地承載新增的產業項目。已開發土地的利用，呈現零碎化、低效化的局面。

低效鎮村級工業園不僅擠占了大量土地，還產生了高耗能、環保、安全等問題，阻礙了人才和創新要素的引入，既制約美麗鄉村建設，也造成了發展的不平衡不充分，迫切需要以改造為突破口，推動存量空間的二次開發，為東莞高質量發展騰挪空間。

早在10年前，東莞已經開始“工改工”的嘗試，但多為改造面積幾十畝小地塊的零敲碎打，無法充分發揮集約用地的優勢。2018年之后，東莞力推兩三百畝面積的連片改造，但各個項目之間難以進行規劃的有效協調，單個項目落不下大配套，不利于形成高質量的配套服務空間，改造開發成果也無法為更多市民共享。

以對歷史、當下和未來負責的擔當和勇氣，東莞主動施壓、自我挑戰，繼2020年啟動鎮村工業園改造三年行動計劃后，今年進一步以“頭雁計劃”領航，堅持“連片改造、主攻產業”的總方向，通過大連片、大統籌、大平衡、大投資，引領鎮村工業園改造由單宗舊廠改造轉向大片區綜合改造。

近日，東莞首批推出12個千畝產城融合改造單元，總規劃面積1.8萬畝，整備產業用地6500多畝，預計總投資2700億元。其中，今年將完成9個單元的首期拆除工作，累計拆除平整面積約1304畝。

由于改造體量大、用地政策突破難、改造意愿難統一、利益難平衡等，千畝以上的連片改造是舊改項目里最難啃的“硬骨頭”。東莞如何破局?

東莞市自然資源局負責人介紹，在這一輪連片改造的實踐中，東莞貫徹落實中央與自然資源部提出的“繼續推動城鄉存量建設用地開發利用，完善政府引導市場參與的城鎮低效用地再開發政策體系”的要求，同時結合城市自身市場主體眾多、土地權屬復雜等實際情況，堅持政府統籌下的多元主體市場化運作的機制創新，政府、市場“雙輪驅動”，政府制定政策與標準，主抓規劃統籌、資源統籌、實施統籌，統籌整合片區更新、存量、新增土地資源，系統優化生產、生活、生態空間布局，實施居商與產業聯動，因地施策采取政府主導、市屬國企土地整備、單一主體掛牌招商、村集體自改等多元化改造模式路徑，引入大型企業與產業基金參與，建立起政府與村(社區)集體、市場主體共商、共建、共享的創新機制，實現了多方利益共享和合作共贏。

在水鄉洪梅鎮，3467畝河西項目被納入水鄉管委會統籌合作開發核心單元，通過政府大統籌，項目實施居商與產業聯動，以居商收益反哺產業，平衡了20億元的連片改造成本，在不增加市財政負擔的基礎上，還為政府整備了1480畝土地作為產業規劃用地。

在臨深片區的塘廈鎮，深圳宏發集團旗下的東莞市宏潤產城投資有限公司作為石潭埔科技產業新城項目的開發主體，摘牌僅7個月就完成要約收購簽約，成為全市首宗完成拆遷補償工作的產城融合連片更新項目。

同位于塘廈鎮的林村項目，引入中科院半導體所旗下的廣東中科先進半導體創新研究院，設立投資基金，構建三大半導體產業生態圈，打造中科先進科創產業園。

多方主體參與的“大會戰”格局正在形成，東莞以機制創新一子落，激活了連片改造滿盤棋。

此外，東莞還搭建了《關于加快鎮村工業園改造提升的實施意見》等一系列高質量的政策體系，通過與村集體共享土地收益，降低用房貢獻、公配負擔，允許與“工改居商”地塊捆綁實施平衡連片“工改工”改造成本等舉措，推動連片改造“想改、能改、快改”。

這是一場突破城市發展上限的“逆天改命”之戰，東莞的鎮村工業園連片改造在逢山開路、遇水搭橋的改革創新探索中強勢推進。

激活新動能

釋放優質空間承接優質產業

位于寮步鎮的光達制造·寮步智慧谷項目，正在建設中的三期6公頃“工改工”地塊工地上一片忙碌，一棟棟高層廠房拔地而起。不遠處的項目一、二期，一批嶄新整潔的新型高層廠房矗立，在已入駐的先進制造企業車間里，機器在高樓中安靜地飛速運轉，窗外是一片爬滿綠植的空中花園。

該項目占地總面積約11萬平方米，總建筑面積約33萬平方米，高新智造及5G企業進駐，打造智能制造產業示范基地。三期地塊在改造前，是一片建于上世紀90年代的舊廠房，進駐的都是“小散亂弱”企業。寮步智慧谷運營經理邱遠輝介紹，項目通過“工改工”統籌整合土地資源，重新設計層高和承重，推動先進制造“工業上樓”，年產值將從300萬元提高到6.26億元。

自“工改工”三年行動計劃正式實施以來，東莞累計完成“工改工”拆除整理任務面積約1.66萬畝。截至今年10月，全市已完成供地項目205宗、約6984畝，各類“工改工”項目累計已投入資金約300億元。

這些新增空間為新產業的勃發提供了強化支撐。今年開始，東莞在全市統籌60平方公里土地，建設七大戰略性新興產業基地。今年5月舉行的東莞市戰略性新興產業項目簽約儀式上，一批投資總額達1483億元的項目簽約，涵蓋新一代信息技術、高端裝備、智能制造、新材料、新能源、生物醫藥、數字經濟等領域。

未來，12個“頭雁計劃”千畝產城融合單元將整備產業用地6500多畝，建成產業用房1500多萬平方米，以全市七大戰略性新興產業基地為重心，圍繞廣深港澳科技創新走廊、松山湖科學城、水鄉功能區、南部臨深各鎮等核心區域推進改造，推動產業集聚，為更多千億、萬億級產業托住高質量發展的底盤。

走進熱氣騰騰的水鄉功能區，洪梅鎮河西項目與道滘鎮小河項目是東莞數字經濟融合發展產業基地、新能源產業基地的重要組成部分，這兩大市級戰略性新興產業基地總面積2.4萬畝，承載著引領水鄉高質量發展的重任。隨著今年以來各個重大項目的投資落地，一座“數字科技產業新城”即將拔地而起。

毗鄰深圳的塘廈鎮，石潭埔科技產業新城項目一期位于臨深新一代電子信息產業基地，也是東莞市首批規劃布局建設七大戰略性新興產業基地。整個基地規劃面積超過2萬畝，塘廈鎮統籌首期4200畝土地，引進了瑞勤、兆馳、理士等重大產業項目19宗，計劃投資416億元，預計年產值超過千億元。這些“突破”，意味著將再造一個“新塘廈”。

位于松山湖科學城與深圳光明科學城交匯處的黃江大冚村，依托兩大科學城的原始創新輻射，醞釀啟動面積達1665畝的連片改造，重點打造以“人工智能+”為核心的科技創新高地。目前，項目已成功引進世界500強——央企航天科工下屬企業航天電器以及施羅德機器人、晶華新材集團等企業入駐。

面對都市圈城市群之間聯系的不斷增強，東莞通過連片改造拓展產業空間，進一步加強了與廣州、深圳兩大中心城市的產業互融。不少廣深優質企業已開始搶灘，在12月9日舉行的東莞市鎮村工業園改造現場會上，投資總金額60億元的產業項目集中簽約。

騰挪空間的魄力加上堅守制造業的定力，最終激發了新動能的活力。今年前三季度，全市規模以上工業增加值3585億元，同比增長11.3%;固定資產投資同比增長10.7%。其中工業投資同比增長27.1%。

新動能的崛起，讓東莞經濟的腳步躍動著“進”和“新”的力量——今年前三季度，全市工業機器人產品產量增長88.2%，生物藥品制品制造、其他電子設備制造、計算機整機制造增加值同比分別增長109.9%、141.1%和249.5%。

打開新格局

推動生態環境與鄉村發展變革

放眼其他國內“萬億俱樂部”的“標兵”，從“產業”中跳到“城市”上來，從“城市”入手，再對“產業”下手，為人們勾勒出以城市升級引領產業轉型的發展路線。

“城市化的‘上半場’是用廉價的要素吸引企業，企業吸引就業和人才;‘下半場’的邏輯是，優質的城市生活和公共服務吸引人才，人才吸引企業，企業創造繁榮。”中國城市規劃設計研究院原院長李曉江分析。

以往“村村點火”“有地就建廠房”的發展模式使得東莞鄉村缺乏規劃，建設品質不高。如今隨著對于城市發展的認知不斷升級，東莞前所未有地意識到“優城市”的重要性。這也決定了東莞鎮村工業園改造的意義不僅僅是一場土地變革，還是一場生態環境變革與鄉村發展變革。

“頭雁計劃”將結合新發展理念，協調布局、系統優化城市的生態、生產與生活空間。首批12個千畝產城融合單元共將建設中小學20所，打通拓寬道路80多處，增加公園綠地1400畝，實施生態修復400畝。連片改造猶如一根紅線，將產業升級、生態文明建設、鄉村振興、城鄉協調串聯起來。

這是一次生態新格局的再造——

深莞兩市聯手治污，讓茅洲河這條母親河重新煥發綠色魅力，茅洲河畔的長安鎮新民社區1400余畝的大型產城融合改造項目被提上日程，項目將通過清退低端制塑、五金工廠，推進人民涌流域環境綜合整治及茅洲河沿線城市品質升級。

在厚街鎮黑山片區，昔日廢棄的采石場將被打造成白石山城市極限運動主題公園，在其環抱下，一座7194畝的“厚山生態產業園”將從中孕育而生，打造“城市更新+土地整備+生態修復”的創新樣本。

在華陽湖國家濕地公園南側，麻涌鎮麻一村連片改造項目將清退片區內“三高一低”的老舊工業區和污染項目，建設集住、商、產、辦、旅等為一體的大型綜合性社區，進一步夯實華陽湖治理的成效。

這是一次城市功能新格局的再造——

石潭埔項目將與規劃中的塘廈人才公園毗鄰銜接，作為鎮政府重點打造的市政工程項目，人才公園以鯉魚塘水庫為依托打造“700米濱水活力走廊”，并建設4公里的綠道，為企業人才與社區居民提供休閑餐飲、精品商業、濱湖休憩等高品質公共空間。

這還是一次鄉村振興新格局的再造——

改造項目建成后，除了返還村集體的廠房物業帶來經濟收入提升之外，新產業帶來的人才入駐也將給鄉村帶來新風貌。

小河村委書記盧志明算了一筆賬，在小河連片“工改工”項目中，村小組集體可以一次性獲得1.5萬平方米工業廠房、7000平方米市場物業補償以及3200萬元的現金補償，年租金收入將在原來的280萬元的基礎上翻兩番。

除了“真金白銀”的收入，高端企業帶來的人才流入效應，也讓盧志明十分期待，“鄉風文明會進一步提升，村民公寓的物業收入、從事服務業的發展機會都更多了。這些就好比為村民培育了一只會下蛋的‘母雞’。”他形象地說。

在改造中，東莞還為鄉村守住文脈、留住鄉愁。大朗鎮大井頭項目以舊村改造支撐舊廠改造，推動片區轉型的同時，還將重點保護活化村里的大宗祠、宏育學校、誠士書室、12座家祠等明清時期古建筑。

新動能在集聚，新格局在構建，新征程就在腳下。鎮村工業園改造的機器轟鳴聲中，東莞立足當前、著眼長遠，布局落子間，大灣區科技創新與先進制造強市的星辰大海愈加遼闊。

一線觀察

道滘小河

東莞首宗國企主導改造項目：

產權新政策

引企業爭相進駐

在廣深高速與莞惠城軌的十字交匯處附近，一條貫穿5棟樓外立面的“通信光帶”即將隨著這座工業園的建起，點綴在粵港澳大灣區大動脈的“不眠路”旁，加快推動道滘鎮產業轉型，闊步邁向新業態的未來。

這是位于廣深港澳科技創新走廊節點的道滘小河單元項目(以下簡稱“小河項目”)最新確定的終版設計圖，代表著5G線性、連貫的特征。一座總投資112億元、近千畝連片改造下的“5G+工業互聯網”園區已被清晰勾勒出。

在東莞鎮村工業園改造提升的背景下，小河項目由市屬國有獨資企業東實集團與道滘鎮政府共同成立的東莞市旗勝投資發展有限公司實施土地整備開發與改造，成為東莞首個采用市屬國企土地整備模式實施的“工改工”項目。

自啟動以來，小河項目一路跑出落地加速度。今年2月，項目完成控規批后公告;3月，占地150畝的啟動區率先拆除平整;9月，首期啟動區完成單一主體掛牌招商交易;11月，項目啟動區正式開工建設;整體一期工程預計2023年12月底建設完成。

根據當地石墨烯新材料等產業基礎，結合東實集團5G產業資源，園區確定以新一代信息技術、新材料、高端裝備制造為主導產業。“目前意向入駐企業逾200家，我們正在篩選當中。”東實集團招商部門負責人介紹，企業接踵而來，除了良好的區位條件，也與東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割的政策紅利密切相關，“有了廠房的產權后，企業將來有上市需要的話，可以進行二次融資。”

全面建成后，小河項目預計產生66億元年產值、2億元稅收，創造約1萬個就業崗位，為水鄉及東莞其他改造項目作出示范。

關鍵詞： 東莞 升級版 鎮村工業園 改造