天通苑被譽為“全亞洲最大的社區”，生活著超過28萬的人口。從分區來看，天通苑社區由天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分組成，總共有645棟樓，大致相當于70個普通的小區。
早在2000年，天通苑第一批住房建成竣工；2012年，天通苑居住區基本定型。多年以來，天通苑這個超大社區由于房源眾多、需求旺盛，始終在北京二手房市場占據著舉足輕重的位置。3月是傳統樓市“小陽春”，天通苑二手房市場量價走勢如何？近日，新京報記者走進天通苑實地探訪，發現當地二手房市場有所升溫，而房源分化現象也頗為明顯。
“超大社區”房源分化明顯
對于天通苑這個“超大社區”，互聯網上有人這樣調侃：“世界上最遙遠的距離不是生和死，而是你住在天通苑北，我住在天通苑南；地鐵三站，開不出天通苑?！?月22日，記者來到天通苑社區，站在天通苑地鐵站旁的過街天橋上遠遠望去，前后左右都是密集的居住區。路過的附近居民李翔(化名)對記者說：“東南西北這些樓都是天通苑，大著呢！”
據附近中介人士任源(化名)介紹，天通苑小區的住宅品質和居住體驗，遠超過一些“老破小”房源。他告訴記者，分區位來看，地鐵5號線以西就是“西區”，其中，西一區容積率最低、舒適度高，價格也相對較高，均價約3.9萬元/平方米；西三區價格較低，均價約3.5萬元/平方米。地鐵5號線以東、挨著天通苑地鐵站的是“北區”，從西往東分別是北一區、北二區、北三區，大部分是6層的板樓、小高層板樓，也有少量塔樓，整體容積率較低。其中，北一區靠近天通苑地鐵站，二手房均價較高，約為4.1萬元/平方米。
在北區南側就是天通苑中區，該處是天通苑最晚交付的樓盤，基本上是在2008年之后才交付的，整體品質較好，主要是6層板樓或者小高層，因為樓齡較新，靠近華聯商場、長庚醫院等，價格在整個天通苑中較高，均價約為4.3萬元/平方米。而中區南側通常稱為“本區”，從本一區到本五區，是天通苑建成年代最早的小區，也是天通苑二手房價格較低的幾個小區，目前均價約3.9萬元/平方米。此外，在天通苑中區和北區的東側是“東區”，目前均價也在3.9萬元/平方米左右。
天通苑一位中介人士向新京報記者介紹，天通苑不僅各區房源價格相差明顯，不同面積的房源價格差距也比較大，比如80-90平方米兩居室，掛牌均價約4.7萬元/平方米；150平方米以上三居室，單價約3.4萬元/平方米；而塔樓房源通常要比板樓房源便宜，有些塔樓房源單價2.5萬元/平方米就能買下來。
成交熱度穩中有升
“今年春節過后，天通苑二手房市場出現了‘小陽春’?！睂τ趨^域市場動向，天通苑的一位房產經紀人劉義(化名)向記者透露，去年同期，天通苑西區一個月成交約30套二手房，其他區域有的成交量甚至低于20套，更少的只有十五六套；但今年過了春節，一個月就成交了50套左右，“總體來看，整個天通苑區域近一個月成交了約300套二手房?！?/p>
對于天通苑區域二手房走勢，當地一位業內人士也告訴記者，從今年春節前后開始，天通苑二手房市場確實出現較為明顯的升溫，成交量和價格都有所上升，基本上每平方米漲了1000元。今年的漲幅不僅與傳統的“小陽春”有關，也與信貸監管放松、天通苑將要開通新地鐵線路等因素有一定關系。
3月28日，記者從貝殼找房官網查詢獲悉，目前天通苑正在掛牌出售的房源665套，近90天在該公司成交182套，近30天帶看4626次，商圈成交和帶看活躍度均較高。
天通苑作為北京近郊昌平區緊鄰朝陽區的板塊，昌平區樓市成交數據也在一定程度上反映了天通苑的情況。據麥田統計數據顯示，截至3月21日，當月麥田在北京市昌平區域二手房成交量環比上升30.8%，這主要與2月份受春節假期因素影響成交基數較低有一定關系；與此同時，昌平區二手房市場從去年底以來表現良好，3月份部分熱門小區的掛牌價有所上漲。
議價空間縮小
而隨著北京整體房價的變化，這些年天通苑二手房價格及租金也有所上漲。天通苑居民李翔告訴新京報記者：“我從2010年就在天通苑居住，算是天通苑的老住戶了。當時我在天通苑租住了一套100平方米房子，月租金才2300元，眼瞅著現在租金到了8000元/月；房價也是從當年的1.2萬元/平方米漲到了現在的約4萬元/平方米?！?/p>
那么，近期天通苑房價情況如何？根據機構最新統計，3月第2周，北京二手房參考均價68616元/平方米，環比下降0.01%；其中，天通苑二手房參考均價43625元/平方米，環比上漲0.28%。
就具體小區來看，天通苑一位中介人士向記者提供的天通苑西二區、西三區數據顯示，2022年1月份，天通苑西二區、西三區成交約30套，均價約3.5萬元/平方米；2月份成交約20套，均價約3.6萬元/平方米；3月份則成交約50套，均價約3.65萬元/平方米。此外，從這兩個小區今年前3個月的議價空間來看，議價空間在逐漸縮小。
新京報記者 張建
