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澎湃新聞記者 邱海鴻 通訊員 吳帥
買房時交易合同約定層高2.95米,交房驗收時卻發現層高只2.9米。因為層高“縮水”,南通某小區同一樓棟的61戶業主將開發商訴至法院。經一審、二審,法院判決開發商按誤差比例退還購房款,共計647萬余元。澎湃新聞(www.thepaper.cn)8月5日從南通崇川法院獲悉,開發商已履行完畢。
2018年3月,孫女士購買崇川區某樓盤一套商品房,簽訂的購房合同約定層高為2.95米,并約定了面積差異的處理方式為按誤差比例多退少補。合同簽訂后,孫女士付清了房款。2020年1月,孫女士在收房時發現實際層高僅2.9米,縮水5厘米,誤差比例約1.695%。政府部門公開的技術圖紙也證實了層高“縮水”。孫女士隨后向崇川法院起訴,請求參照商品房面積差異處理方式,判令開發商返還層高誤差對應的購房款70556.05元。
法院審理認為,孫女士已全額支付房款,開發商應按期交付符合約定的商品房。案涉房屋實際層高雖然符合《住宅設計規范》,但低于合同約定,開發商應承擔違約責任。鑒于雙方的合同并未對層高減少的違約責任作出約定,事后亦未能達成一致,而案涉房屋的層高已無法改變,不具備采取補救措施的條件,原告要求開發商賠償損失,于法有據。實際層高減少使房屋可使用空間減少,給購房者造成損失,原告請求參照合同約定的面積差異處理方式確定賠償數額有合理性且于法不悖,支持其訴求。
據介紹,案涉樓棟還有60戶業主因層高問題起訴,法院均參照孫女士一案作出判決,開發商均上訴,南通中院二審均駁回上訴,維持原判。
崇川法院建設工程和房地產審判庭庭長葛美玲表示,法律沒有專門針對“層高縮水”作明確規定,合同中一般也未約定損失賠償數額、計算方法。鑒于開發項目需經竣工驗收合格方可交付,故開發商所售房屋的層高一般均符合國家強制性標準,“層高縮水”一般不會嚴重影響房屋的居住和使用,也不會達到合同目的無法實現的程度,一般不構成根本違約。但層高“縮水”,開發商明顯未能按合同約定全面履行義務,依《民法典》第577條應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。由于房屋層高已無法改變,客觀上不能采取補救措施,所以買受人有權要求開發商賠償。在未約定層高縮水損失賠償標準的情況下,應從公平和誠實信用原則出發,綜合考慮合同履約情況、當事人預期利益、層高實際誤差等,計算層高誤差比結算房價款。