reits基金是什么意思?
reits基金又叫不動產投資信托基金,基金的資金主要投資于不動產,包括高速公路、房產、物業等,比如基金投資房產,那么基金通過專業運營收取租金,再按照投資者持有的份額分享收益。
reits基金在國外是一種比較成熟的投資產品,它能把流動性較低的、非證券形態的房地產投資,直接轉化為資本市場上的證券資產,因而它一般有三種類型:
1股權型reits,它是直接投資房地產,把租金、買賣收入轉化為分紅支付給投資者。
2抵押型reits,它主要是依靠給房地產開發商放貸款獲利,類似于中介,將抵押貸款產生的利息作為收入來源支付給投資者。
3混合型reits,它就是上面兩種投資方式的混合體,也就是既收租金,也放貸款。
總的來說,reits基金相比我們個人投資房產而言是具有更多的專業性和流動性,因而這個基金可以加入我們的投資組合,降低我們的投資風險。
如何篩選reits基金?
1、底層項目
這某種程度上,項目好不好直接關系到了這個reits到底能不能賺錢。
2、項目性質
依據底層資產權屬特征不同,我們的中國reits分為經營類和產權類。
像高速公路、污水處理這種經營類的reits收入會比較穩定,但是因為只有經營權,所以沒有產權所以增值收益體現就沒有產權類的明顯。
而像產業園區之類的產權類reits,項目本身底層資產升值的可能性會比較大,所以增值會比較明顯。
3、戰略配售比例
原始權益人或發起人,一般就是公募reits基金的戰略配售者,一般來說戰略配售比例為不低于基金發售數量的20%,戰略配售比越高說明自己對自己的項目有信心。
如果原始權益人都對這個項目沒有信心的話,我們大概率可以預判這個項目可能不太好。
4、分派率
前面我們就講過,reits是要求每年強制分紅的,需要將可供分配金額的90%以現金分紅的方式分給投資人,這個分派率可以反映項目本身的盈利情況,所以這個分派率原則上不能低于4%,同樣的這個也是可以在基金招募說明書上找到的。
5、內部收益率
內部收益率,也叫做投資回報率,顧名思義就是投資這個能有多少的回報率,通常來說這個也是越高越好的。
reits基金投資不動產的比例不低于多少?
一般來說,不低于80%。市場面上,大多數reits基金會把80%以上的錢投資到基建項目里頭,剩下的20%投資到債券、貨幣市場工具等安全性更強的資產上。然后將每年可供分配金額的90%以現金分紅的方式分給投資人,從而讓投資人享受這個基建項目的收益。
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