上市不到一個月的蛋殼公寓近日陷入“賺取剪刀差”質疑，質疑背后，資金危機也引發討論。作為長租公寓行業境遇的一個縮影，蛋殼公寓的處境帶給行業怎樣的思考?

“賺差價”風波持續發酵

剛于1月17日在美國納斯達克上市的蛋殼公寓。近日因“要求房東減免租金卻沒有給租客相應的租金減免”而被房東、租客共同聲討。

2月4日，蛋殼公寓發布了“致蛋殼公寓租客的一封信”，表示蛋殼公寓將推出租金返還措施，對于武漢無法返程的租客，計劃返還一個月租金。針對其他城市租客則根據各地發布的延遲返工天數，返還租客相對應的租金，或提供相對應的免費延住天數。網友們認為，蛋殼公寓的做法存在“賺取剪刀差”問題。同時，還有很多租客反映，蛋殼公寓回復中所稱的租金返還并無期限，并且即使返還也是以煤氣費、水電費等形式返還，無實際意義。

中國商報記者了解到，目前蛋殼公寓風波不斷升級，一些蛋殼公寓的租客不僅沒有得到房租返還，甚至還陷入了“無房可住”的局面。

一位北京市昌平區蛋殼公寓的租客對中國商報記者表示，由于蛋殼公寓拒不支付房東房租，房東已經將房屋收回。“我之前選擇的付款方式是半年付，年前剛付了租金，可目前卻無房可住。”她說。

此外，還有一些租客透露被莫名征收生活服務費。一位湖北省武漢市蛋殼公寓的租客對中國商報記者透露：“1月29日，蛋殼公寓已經通知租客，為配合疫情防控，暫停了保潔服務，可2月6日公司又要求租客繳納生活服務費，既然沒有了保潔服務何來服務費呢?”

對于以上諸多質疑，蛋殼公寓相關負責人在接受中國商報記者采訪時表示，蛋殼公寓已經將獲得的房東愛心支持全部用于對租客的補貼，并不存在“賺取剪刀差”現象。之所以出現這么多問題在于蛋殼公寓收取房屋是按套，而出租房屋是按間，租客的數量遠遠大于房東的數量。至于部分租客反映的“無房可住”等問題，已經向公司反饋，公司將會根據租客需求調整后續的政策。

對此，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者介紹，本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情中，蛋殼公寓陷入輿論漩渦，說明蛋殼公寓在運營決策上處理并不恰當。尤其在倡議房東減租這一問題上應該提前溝通好，尊重房東的意愿，而不是采用變相強迫的方式，因為減租是人情，不減租并不犯法。

現金流危機

對于蛋殼公寓的上述風波，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國商報記者表示，蛋殼公寓的風波根源在于兩個方面：一是蛋殼公寓目前經營遇到很大麻煩，國內業務的資金鏈可能已經斷裂，而在當前情況下，海外融資又無法順利進入國內市場;二是蛋殼公寓面對的房東過于分散，在是否同意減免租金問題上自然很難達成意見統一。

中國商報記者查閱蛋殼公寓的招股說明書發現，2017年、2018年以及2019年前九個月，蛋殼公寓的凈虧損額分別為2.72億元、13.7億元、25.28億元，而同期給房東的租金成本分別為5.12億元、21.7億元、44.5億元。連年的虧損使得蛋殼公寓現金流一直為負。數據顯示，2017年、2018年以及2019年前九個月，蛋殼公寓經營活動的現金流凈額分別為-1.15億元、-11.64億元、-16.29億元，資產負債率分別為120%、82.6%、99.8%。而蛋殼公寓1月17日在美國納斯達克上市總共募集資金數額為1.49億美元(約10.4億元人民幣)。

黃立沖對中國商報記者坦言，按照蛋殼公寓上市融資額和2019年虧損數據來看，在正常經營狀況下，蛋殼公寓的現金流只能維持3.8個月的運營。而目前隨著疫情擴大，全國60%的人無法回到原住地，這造成了大面積的房屋空置，現金流自然出現問題。此外，由于蛋殼公寓采用租金貸的模式，后續經營會出現更多問題，例如客戶信用危機等。

而遭遇輿論風波的不止蛋殼公寓一家。據了解，長租公寓行業的另一龍頭品牌自如公寓也遭遇“疫情當前自如租金不降反漲”的聲討。有網友表示，目前自如租客續租租金的漲幅在10%-30%，最高地區甚至達到38.3%。自如公寓相關負責人對中國商報記者坦言，復雜、嚴峻的疫情背景下，國內相關行業，包括長租公寓、短租、酒店等都面臨著很大的挑戰，自如公寓也承擔著巨大的隱性成本。

黃立沖認為，作為行業龍頭企業的蛋殼公寓、自如公寓尚且問題不斷，長租公寓行業其他企業經營更是可想而知。目前北上廣深等城市約40%的人無法回來按時上班，長租公寓行業面臨近半數消費者交不出租金，還有很多消費者主動退租。預計今年1月和2月的虧損數額相當于企業潛在租金收入的40%。

王小嬙也認為，疫情對長租公寓行業造成很大影響，人口流動減少致使長租公寓房源空置率上升，長租公寓企業收入急劇下降，而其還要面對房屋租金成本和人員支出成本，資金壓力更甚;此外，長租公寓管理難度加大，一方面很多租客無法按時返回居住地，無法按期繳納租金;另一方面，企業工作人員短缺，業務開展困難。

行業下一站在哪

值得注意的是，在疫情全面爆發前的1月10日左右，剛上市兩個月的青客公寓就被爆出出現強制房東降房租的現象，涉及的房源達數千套。中國商報記者了解到，2017年、2018年以及2019年前六個月，青客公寓的凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半累計虧損11.17億元。

即使沒有疫情影響，長租公寓企業經營也長期虧損，企業要求房東減免租金的糾紛時有發生，這給目前的長租公寓行業帶來怎樣的思考?對此，黃立沖認為，一系列矛盾暗示長租公寓行業要重新洗牌。長租公寓行業的從業者應有一本明確的經濟賬，不能隨著資本進入而進行盲目的“擊鼓傳花”。此外，資本在進入行業之前也應該對市場有足夠了解，不要讓生意變成資本游戲。

黃立沖認為，長租公寓行業本身就不是一個固定市場，而是一個在房地產行業供應失衡下短暫變化的差異化市場，是在日常公寓出租夾縫中崛起的市場。這決定長租公寓行業的需求并不是硬需求，會受到物業供應、城市化進程等多種因素影響，變化迅速。長租公寓的從業者要對行業的變化有足夠的認識，避免出現業績滑鐵盧。

王小嬙也對中國商報記者表示，蛋殼公寓的一系列風波啟示我們，長租公寓還處在探索期，龍頭企業目前尚未盈利，玩家們的經營也較為艱難，行業離成熟期還有一段距離，行業的規范運營、安全運營和資金監管等層面仍很欠缺。企業若想持續運營，需關注企業自身運營指標的增長，穩步向前。

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