從去年8月房企“三道紅線”融資新規披露后，不論是參與當時央行住建部座談會的12家試點房企，還是不在試點范圍內的規模房企，都將“三道紅線”的達標視作重要任務。如今，上市房企2020年報已基本披露完畢，南方產業智庫聯合暨南大學經濟與社會研究院，通過同花順iFind、Wind數據及上市房企2020年報，對上市房企60健康指數(HFI-60)監測的房企“踩線”情況進行了梳理(本次統計所呈現的結果僅為參考值，不代表監管部門意見)。
從統計結果來看，零踩線的“綠檔”房企共有22家，踩一道紅線的“黃檔”房企共23家，踩兩道紅線的“橙檔”房企共6家，三線全踩的“紅檔”房企有9家。與去年2020年中報的統計情況相似，依據2020年年報得出的“三道紅線”信息，房企“踩線”仍然集中在剔除預收款項的資產負債率這一指標，超過70%的企業共有35家，凈負債率高于100%和現金短債比小于1的房企，分別有15家和12家。
“綠檔”房企大量增加
與2020年中報時的數據相比，2020年年報零踩線的“綠檔”房企從原先的7家增至22家。值得一提的是，原本身處“綠檔”的7家房企，此次繼續保持了零踩線的成績，另有龍光、中國金茂、金科、越秀等15家房企躋身“綠檔”。
南方產業智庫對比發現，在這15家“綠檔”新軍中，從“黃檔”進入“綠檔”的房企共有10家，包括龍光集團、龍湖集團、世茂集團、金地集團、招商蛇口等規模房企均在此列。其中，有8家房企因剔除預收款項的資產負債率降至70%以下而達標，招商蛇口和路勁則是通過提升現金短債比而實現了“綠檔”。
中國金茂、華僑城、建發國際、合生創展四家房企，從原先踩兩道紅線的“橙檔”升至“綠檔”。其中中國金茂的現金短債比從此前的0.51，一下子提升至1.56。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，中國金茂能夠實現零踩線，主要是流動現金的大幅增長，較大程度緩解其債務壓力，債務結構得到進一步優化。
最值得注意的是，金科股份去年中報時，這家房企曾經“三線全踩”，如今卻以剔除預收款項的資產負債率69.9%、凈負債率75.3%、現金短債比1.11的成績達到了零觸線的標準，躋身“綠檔”，實現了奇跡般的跨越。
從金科年報中不難發現，除了銷售回款率高，資產總額、貨幣資金等取得約兩成的同比上漲外，金科去年年末權益總額達到734.98億元，同比增長40.9%。不過，與此同時年報也透露，金科去年新發行了13.42億元的永續債，這筆金額被記在了資產負債表中的“所有者權益”之中。同時，金科去年末永續債總額同比猛漲了167.72%，達到21.42億元。
需要注意的是，永續債往往會帶來高額的利息，會對房企形成盈利壓力，同時，由于金科剔除預收款項的資產負債率距離超標非常迫近，因而若將永續債視作負債，則計算出來的金科該項指標將突破70%。
“黃檔”多因這項指標
南方產業智庫注意到，在所有23家踩一道紅線的“黃檔”房企中，除了葛洲壩與ST粵泰因現金短債比超標，佳兆業因凈負債率超標外，包括萬科、碧桂園、融創、綠城等在內，其余20家房企全部因剔除預收款項的資產負債率超過70%而踩了一道紅線。
這些企業的剔除預收款項的資產負債率，絕大多數都在70%-80%的區間內，例如香江控股、萬科、大悅城、花樣年、旭輝等房企，距離“綠檔”并不遠。
不過，剔除預收款項的資產負債率這條紅線的達標，并沒有想象中容易。事實是，該指標是三道紅線中最難調整和改善的，一眾房企都因其踩線便是重要表象。而從60家監測房企整體來看，剔除預收款項的資產負債率的算術平均值和中位數，均在70%以上。
克而瑞研究中心此前在一篇文章中指出，由于該指標涉及預收賬款、總資產和總負債，在降負債和增資產的同時，預收賬款在該指標改善的過程中也起到重要影響。
預收賬款是指房企在“預售制度”下提前收到的房款及訂金，屬于無息負債，可與房企的有息負債形成一定對沖效應。目前該部分內容在多數房企的報表中會表現為“合同負債”或“預售樓款”等條目?？硕鹧芯恐行闹赋?，在總資產和總負債不變的情況下，適度提高預售賬款的占比，得以降低剔除預收款后的資產負債率。但基于預收賬款的提升考驗房企銷售、周轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非“立竿見影”之舉，該指標的改善還需從長計議。
房企對該指標的達標，雖然有不少已經提出了明確計劃，但并沒有像凈負債率和現金短債比那樣迅速?？煺呷缛f科，管理層曾在2020年業績會上表示，年內或將成功降至綠檔。慢者如碧桂園，首席財務官在業績會上稱，該指標達標將按照既有節奏進行，會在2023年的“大限”到來前完成任務，并沒有過于“急功近利”。
仍有9家身處“紅檔”
與此前一輪的統計相比，2020年報后，踩兩道紅線的“橙檔”房企明顯減少，只有首創、金融街、華發等6家。南方產業智庫發現，這些房企無一例外，均為剔除預收款項的資產負債率和凈負債率的同時超標，而現金短債比全部過關。
事實上從全部數據來看，凈負債率與剔除預收款項的資產負債率存在著較大的關聯度。此次統計發現，只要凈負債率超標，踩線的條數就將達到或超過兩條。而前文所提僅踩一道紅線的“黃檔”房企，則基本都是想方設法通過加快回款、降低負債，從而調降凈負債率，例如融創就將凈負債率從上年的175.6%降至100%以下，截至去年底的現金及現金等價物為987.11億元，同比增長26.6%，帶息債務為3036.59億元，同比減少約5.8%，一增一減成功促使了凈負債率的降低。
同樣采用此種方法的還有中國恒大，這家房企從去年3月就宣布，將降負債定為新戰略的重要任務。根據許家印當時的說法，恒大通過抓銷售提升，實現銷售回款增加，同時減少土地儲備，而實現有息負債下降的目標。從此次統計來看，恒大的凈負債率的確實現了大幅度降低，從去年中期的219.5%降至去年年末的159.2%，不過目前恒大仍然是一家三道紅線全踩的“紅檔”房企，其余兩項指標亦全部沒有過關。
本次統計顯示，“紅檔”房企共有9家，其中不乏恒大、綠地、富力等規模房企。但更加引人注目的是，華夏幸福與泰禾集團這對“難兄難弟”。
與多數房企都在3月或4月初發布年報不同，華夏幸福和泰禾的年報都推遲到4月底出爐。根據測算顯示，兩家房企都在“紅檔”中，特別是泰禾，剔除預收款項的資產負債率和凈負債率均為所有房企中最高，而現金短債比僅為0.10，是全部監測房企中的最低。
這一結論與兩家房企出現的資金鏈巨大問題相符。其中，泰禾從去年便已出現多輪債務違約，且還在不斷增大，截至4月底時，到期未還借款金額已達431.55億元，現金及現金等價物余額亦大幅縮水，導致“三道紅線”的數據非常難看。華夏幸福的債務違約從2021年開始涌現，但去年中報時這家房企就已經“三線全踩”，如今境遇變得更加嚴重。
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多家房企制定“綠檔”時間表
今年3月至4月的年報業績會集中召開期間，不少房企高管對于“三道紅線”進行了表態，部分高管還給出了實現“綠檔”的時間規劃。
碧桂園首席財務官伍碧君：
根據我們的測算，按照現有經營的節奏，碧桂園能夠在2023年6月30號穩步變綠，我們正在按照之前向央行上報的計劃逐步改善，碧桂園能夠按照現有經營節奏逐步降低資產負債率，去年下半年的執行情況較好。
中國恒大總裁夏海鈞：
針對房地產調控“三道紅線“，恒大計劃在2021年6月30日將凈負債率降至100%以下;2021年12月31日現金短債比達到1以上;2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求。
萬科董事會主席郁亮：
“三道紅線”、雙集中等政策的出臺，標志著行業進入到管理紅利時代。房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，企業不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也意味著行業不能再靠加杠桿、賺金融杠桿的錢了。未來的競爭會更加全面和激烈。公司期末剔除預收賬款的資產負債率距離70%有0.4%差距，我們有信心一季度回到“綠檔”。
融創中國行政總裁汪孟德：
到2023年公司的債務指標還會持續優化，最后一個指標會在2022年提前完成。
陽光城董事長朱榮斌：
對于“三道紅線”的問題，我們要長時間持續地保持在黃檔，剔除預收款的資產負債率是困難比較大的指標，要盡快地在第一個“五年計劃”里實現降到70%以下，實現“三道紅線”全面的達標，很多企業跟我們一樣，這個指標的困難都比較大。
中國奧園聯席總裁馬軍：
面對“三道紅線”，大家整體反應都是要狠抓營銷去化和回款，同時降低成本，較為嚴格地控制支出。我們有信心在2021年到2023年，每年實現有息債務比例有不低于5%的降幅。
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