6月4日，財政部、自然資源部、國家稅務總局、中國人民銀行聯合通知，將國有土地使用權出讓收入在內的四項政府非稅收入劃轉由稅務部門征收。此次改革從7月1日起在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南進行試點，并于明年1月1日起在全國推行。
土地收入被納入稅收部門管理意味著什么?對哪些方面產生影響?又將產生什么樣的影響?來看看機構最新解讀。
?短期或沖擊政府性基金收入
此次劃轉征收的四項政府非稅收入中，作為地方政府性基金收入主要組成部分的國有土地使用權出讓收入備受關注。財政部數據顯示，今年前4月，地方政府性基金預算本級收入23116億元，同比增長36.8%，其中，國有土地使用權出讓收入21383億元，同比增長35%。
天風證券表示，土地出讓金劃轉稅收部門征收，并不意味著土地出讓金劃歸中央，更不意味著土地出讓金退出歷史舞臺，范圍和分成都不會變。此次劃轉只是《國稅地稅征管改革方案》的落實，土地出讓金變的是形式，不變的是實質。
廣發證券表示，本次改革涉及土地出讓金，而土地出讓金是財政四本賬中政府基金性收入的主要組成部分，其重要性不言而喻。土地財政是地方財政收入的重要來源之一，占地方廣義財政收入比重約在30%-40%，占政府性基金預算比重高達85%左右，它對各地的財政收入、基建、地產都具有重要深遠的影響，同時也是地方專項債的重要償債收入來源(根據財政部2019年數據顯示，能夠作為專項債券償還來源的地方政府性基金收入中，土地出讓收入占91%左右)。
國海證券指出，新規僅針對征收環節，短期或沖擊政府性基金收入。就土地出讓收入而言，過往地方政府土地出讓過程中，存在一些欠征、少征、漏征土地出讓金以及虛增、空轉土地出讓收入等行為。從長期來看，新規的實施將進一步規范地方土地出讓行為，提高土地出讓收入繳款的效率和透明度。而從短期來看，部分地區土地出讓收入虛增等不規范行為將受到一定的限制，這些地區的政府性基金收入或將受到一定的沖擊。
?部分城投可能受沖擊
國金證券指出，城投公司一般通過三種方式參與土地出讓環節：一是作為土地整理的代建主體，參與土地一級開發;二是獲得土地資產注入;三是通過公開市場“招拍掛”直接拿地。劃轉稅務部門后，部分城投可能受沖擊。
國海證券指出，新規或沖擊部分城投平臺資產規模和現金流。就城投平臺招拍掛而言，過往存在政府出讓土地后向城投平臺返還土地出讓金或城投平臺延期繳納土地出讓金等現象。而新規出臺后，(1)影響城投平臺資產規模：政府返還土地出讓金受限，影響其對部分城投平臺的資金注入;(2)影響城投平臺現金流：城投平臺招拍掛后需及時、足額繳納土地出讓金，進一步影響城投平臺的現金流。
中信證券表示，本次改革的核心在于更換征繳主體，理論上并不會對傳統的土地出讓模式產生實質影響。但是，考慮到稅務部門的征繳力度更大，因此過去部分地區存在的延期繳納土地出讓金等行為或將減少，進而可能導致城投平臺等資金壓力增加。近年來地方國企和城投平臺的債務償還壓力逐步加大，本次改革對現金流的影響或使得部分企業出現違約風險，但是守住不發生系統性風險仍是底線，預計未來政策將平穩過渡。
中金公司指出，以往存在部分地方政府通過返還一定比例或金額的土地出讓金給房企或城投公司，用于彌補其土地熟化成本的現象。土地出讓收入征收權劃歸稅務部門，將有助提高稅收征管的紀律性和效率，地方政府對土地出讓收入進行返還等操作的合規性會提高，資金鏈和現金流的環節延長，隨意調用的難度加大。因此，實際運作中存在的不規范現象將有所減少，進而可能會抑制部分地方政府的地價虛高現象，而部分高度依賴土地出讓收入返還的城投公司，收到土地出讓收入的流程可能會延長，對其流動性的管理能力也提出考驗。
?房產稅改革、地產調控影響
中信建投認為，此次調整有利于稅務部門、人民銀行與自然資源部門實現土地受讓主體的財務狀況的信息共享，幫助地方政府更清楚的了解房企真實財務情況，進而制定更加合理、更加精準的土拍制度。長期以來由于土地財政的影響，地方政府和中央對地產調控的政策存在不一致性，此次調整有利于地方政府對土地財政的透明化，從而提高地產調控及土地財政收支的有效性。對于開發商來說，拿地后支付土地出讓金將更為規范，一方面這將導致開發商資金壓力加大，另一方面也倒逼開發商尋求城市更新、舊改、產業勾地等方式降低拿地成本。
渤海證券表示，此次調整相當于將地方土地出讓納入中央監管，有助于解決地方政府土地收支“不透明”的問題。新政策下地方對于土地出讓也將趨于謹慎，有望減輕地方政府對“土地財政”的依賴，倒逼地方政府提速房產稅改革。
廣發證券表示，中長期看，財稅體系改革是一個系統性工程，目前的改革大概率是一系列改革中的一環。邏輯上說，先框架后內容，先理順收支管理，才能有效推動各項財稅體制的改革舉措，并為未來的核心環節改革做好鋪墊。從財稅體系改革大的方向上看，未來的財稅改革一則將進一步推動一般公共預算與政府性基金預算的體系化統籌管理;二則推動地方政府與土地相關的收入從增量環節逐步向存量環節過渡，推動房產稅與消費稅等稅種作為地方支柱稅源，減小地方對于土地財政的簡單依賴。影子銀行、融資平臺、兩高一剩、房地產作為中國經濟的四大結構性問題，政策已在逐步將各個問題的改革推向深水區。
?A股：有利于高信用和強運營的房企
中信證券指出，把國有土地使用權收入劃轉稅務部門征收，并不會導致國有土地使用權出讓收入地位下降。政策本意為優化財政收支體系的一小步，的確也可能助推土地供給進一步增加，有利于高信用和強運營的房企可持續發展。
申萬宏源認為，規范化土地收入征收，短期影響更偏結構性，不涉及征收方式、內容的具體調整，對總體的土地收入以及基建投資的短期影響較為有限。后續基建格局更應該關注的是，當前上游工業品價格高漲已開始對消費需求形成明顯的直接抑制。
東方證券認為，政策目的是規范財政，不宜過度解讀，但土地市場可能降溫，部分高負債的區域性房企潛在風險有所增加。該機構認為，中長期房地產調控政策上整體中性，當前板塊的估值水平相對于龍頭潛在的增速水平依然極具性價比，低負債強運營的龍頭房企，則具備穿越周期的成長能力?？春脴I績穩健的一線龍頭，推薦保利地產、融創中國、萬科A;與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團、旭輝控股集團。同時看好迅速成長且消費屬性較強的物管行業，推薦永升生活服務、碧桂園服務、保利物業、招商積余、新大正、融創服務。
中信證券指出，對部分強信用和強運營的企業而言，2021年下半年土地市場供給的增加，或有利于其盈利能力觸底反彈。行業估值確實已經很低，市場對企業盈利能力下降的預期逐漸緩和，推薦龍湖集團、碧桂園、萬科A、保利地產、世茂集團、旭輝控股集團、華潤置地、金地集團等。
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